Terrain en nue-propriété / usufruit : comment le vendre à un promoteur ?

Votre terrain est détenu en démembrement de propriété : nue-propriété d’un côté, usufruit de l’autre. Un promoteur s’y intéresse. Peut-on vendre ? Qui décide ? Et qui reçoit l’argent ?

Situation fréquente après un décès ou une donation avec réserve d’usufruit, le démembrement complexifie la vente, mais ne la rend pas impossible.

Rappel : nue-propriété et usufruit, deux droits distincts

• L’usufruit confère le droit d’user du bien et d’en percevoir les fruits (loyers, récoltes). Souvent détenu par un conjoint survivant ou un donateur âgé
• La nue-propriété confère la propriété du bien, mais sans jouissance immédiate. Souvent détenue par les enfants après donation ou héritage
• La réunion des deux droits (« pleine propriété ») se fait automatiquement au décès de l’usufruitier

Peut-on vendre un terrain démembré à un promoteur ?

Oui, trois options existent, avec des implications juridiques et fiscales différentes.

Option 1 : Vente conjointe par l’usufruitier et le nu-propriétaire

La plus simple et la plus fréquente. Usufruitier et nu-propriétaire vendent ensemble la pleine propriété du terrain au promoteur. Le prix est ensuite réparti entre eux.

Répartition du prix :

• Barème fiscal (article 669 du CGI) : selon l’âge de l’usufruitier, définit la valeur de chaque droit. Ex : usufruitier de 71-80 ans → usufruit = 30 %, nue-propriété = 70 %
• Accord entre les parties : usufruitier et nu-propriétaires peuvent convenir d’une autre répartition

Option 2 : Quasi-usufruit sur le prix

L’usufruitier reçoit la totalité du prix de vente, à charge pour lui de restituer une somme équivalente aux nu-propriétaires à son décès (créance de restitution). Cette option est fréquente entre conjoint survivant et enfants.

Avantages :

• L’usufruitier (souvent le parent survivant) dispose du capital de son vivant
• La créance de restitution est déductible de la succession à venir
• Les nu-propriétaires récupèrent leur dû au décès sans droits de succession

À formaliser dans l’acte de vente par une convention de quasi-usufruit, avec mention d’une créance de restitution d’un montant précis.

Option 3 : Report du démembrement sur un autre bien ou actif

Le prix de vente est réinvesti dans un nouveau bien (immobilier locatif, SCPI, valeurs mobilières), et le démembrement est « transporté » sur ce nouvel actif. L’usufruitier conserve l’usufruit, les nu-propriétaires la nue-propriété — sur l’actif de substitution.

Très utilisé dans les stratégies patrimoniales : permet de continuer à percevoir des revenus pour l’usufruitier (loyers SCPI notamment) tout en préparant la transmission.

Fiscalité de la plus-value en cas de vente

La plus-value imposable est calculée pour chaque détenteur :

• Usufruitier : plus-value sur sa quote-part d’usufruit (selon barème 669)
• Nu-propriétaire : plus-value sur sa quote-part de nue-propriété

Chacun bénéficie séparément des abattements pour durée de détention, calculés depuis la date d’acquisition de son droit (pour le nu-propriétaire : date de la donation/succession qui a créé le démembrement).

Décès de l’usufruitier et vente post-réunion

Si l’usufruitier est décédé et que la pleine propriété s’est reconstituée sur la tête des ex-nu-propriétaires, la vente redevient classique. Mais attention à la date retenue pour la plus-value : c’est la date d’acquisition de la nue-propriété (souvent bien antérieure au décès), ce qui peut être favorable via les abattements pour durée de détention.

Stratégie : donner la nue-propriété avant la vente ?

Si le terrain est détenu en pleine propriété et qu’une vente future à promoteur est anticipée, faire une donation de la nue-propriété aux enfants en amont permet :

• D’utiliser les abattements de donation (100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans)
• De calculer les droits de donation sur la seule valeur de la nue-propriété (réduite selon l’âge)
• De transmettre la future plus-value aux enfants sans droits de succession

Montage à valider impérativement avec un notaire et un CGP avant toute décision, pour éviter les pièges (abus de droit, condition réalisatrice trop proche, etc.).

Notre accompagnement sur les ventes en démembrement

Notre cabinet, à la fois Carte T et CGP, intègre l’ensemble des problématiques patrimoniales dès l’audit :

• Analyse du démembrement existant et valorisation de chaque droit
• Simulation de répartition du prix entre usufruitier et nu-propriétaires
• Conseil sur le choix entre vente conjointe, quasi-usufruit ou report
• Stratégies de réinvestissement adaptées aux objectifs de chacun

Pour un audit foncier et patrimonial gratuit, contactez-nous.