Non-résident et vente de terrain en France : fiscalité et obligations

Vous résidez hors de France et vendez un terrain constructible à un promoteur ? Votre fiscalité n’est pas celle d’un résident français. Entre prélèvements à la source, représentation fiscale, conventions internationales et CSG/CRDS, le traitement fiscal non-résident demande une attention spécifique. Voici les règles clés en 2026.

Qui est considéré comme non-résident ?

Est considéré non-résident fiscal toute personne dont le domicile fiscal est situé hors de France. La résidence fiscale s’apprécie via quatre critères alternatifs :

• Lieu du foyer (résidence habituelle du conjoint et des enfants)
• Séjour principal (plus de 183 jours/an en France)
• Exercice de l’activité professionnelle principale
• Centre des intérêts économiques

Un Français installé depuis plusieurs années à l’étranger, travaillant localement, est donc non-résident. Son statut s’apprécie au cas par cas.

La plus-value : taux de base

La plus-value immobilière générée par la vente d’un terrain en France est imposée dans les conditions suivantes pour un non-résident :

• Impôt forfaitaire de 19 % (taux unique, identique au régime résident)
• Prélèvements sociaux au taux réduit de 7,5 % (au lieu de 17,2 % pour les résidents) pour les non-résidents établis dans l’EEE (Espace Economique Européen) ou en Suisse
• Prélèvements sociaux au taux plein de 17,2 % pour les non-résidents hors EEE/Suisse

Les abattements pour durée de détention s’appliquent dans les mêmes conditions que pour les résidents.

L’obligation de représentation fiscale

Pour les ventes de plus de 150 000 €, les non-résidents (hors UE/EEE) ont l’obligation de désigner un représentant fiscal accredité. Son rôle :

• Garantir le paiement de la plus-value à l’administration fiscale française
• Déposer les déclarations en votre nom
• Régler les éventuels redressements ultérieurs

Coût indicatif : 0,8 à 1,5 % du prix de vente selon le prestataire (banques privées, cabinets d’avocats fiscalistes, sociétés spécialisées type Le Bureau Fiscal).

Depuis la réforme 2015, les résidents UE/EEE sont dispensés de cette obligation.

Les conventions internationales : un rempart contre la double imposition

La France a signé des conventions fiscales avec plus de 120 pays pour éviter la double imposition. Pour une plus-value immobilière :

• L’impôt est dû en France (lieu de situation de l’immeuble)
• Votre pays de résidence peut aussi taxer cette plus-value
• La convention vous donne un crédit d’impôt dans votre pays pour éviter la double taxation
• Chaque convention a ses spécificités : à consulter avant d’engager la vente

Quelques conventions sensibles : France-Belgique (régime spécifique), France-Suisse, France-USA, France-Royaume-Uni.

CSG/CRDS : les exonérations possibles

Depuis un arrêt de la CJUE (2015) et la jurisprudence « De Ruyter », les non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale d’un autre État de l’UE/EEE ou de la Suisse peuvent bénéficier d’une exonération partielle des prélèvements sociaux (CSG et CRDS). Le taux applicable devient alors 7,5 % (au lieu de 17,2 %), correspondant uniquement au prélèvement de solidarité.

Pour en bénéficier, un formulaire S1 ou une attestation d’affiliation à un régime étranger doit être fourni au notaire avant la signature.

Exonération de résidence principale : inaccessible aux non-résidents ?

L’exonération de plus-value sur la résidence principale est réservée aux résidents fiscaux français au jour de la cession. Néanmoins, deux dérogations existent :

• Non-résident ressortissant de l’UE/EEE/Suisse ayant été résident fiscal français pendant au moins 2 ans : exonération possible dans la limite de 150 000 € de plus-value nette (cession dans les 10 ans suivant le départ)
• Bien mis à disposition gratuitement du conjoint resté en France

La surtaxe sur les plus-values élevées

Au-delà de 50 000 € de plus-value nette, une surtaxe progressive s’applique (2 à 6 %) pour les résidents comme pour les non-résidents. Cette surtaxe peut faire grimper le taux global d’imposition jusqu’à 42 % pour les plus-values très élevées.

La signature à distance

Pour un non-résident, la signature de la promesse et de l’acte peut se faire :

• À distance via procuration notariée
• Par signature électronique sécurisée (en développement)
• Auprès d’un consulat français à l’étranger

Notre accompagnement international

Chez Garonne Foncier, nous accompagnons régulièrement des vendeurs non-résidents (Suisse, Belgique, Royaume-Uni, Québec, Australie, Portugal). Nous coordonnons avec votre notaire et un fiscaliste spécialisé pour optimiser la plus-value et sécuriser les obligations déclaratives. La vente se gère entièrement à distance.