Je suis pacsé : comment vendre un terrain à un promoteur ?

Le PACS est devenu un régime de vie commune extrêmement répandu, mais il conserve des règles patrimoniales spécifiques qui diffèrent sensiblement du mariage. Si vous vendez un terrain constructible à un promoteur et que vous êtes pacsé, la procédure dépend essentiellement du régime pacsimonial choisi au moment de l’enregistrement.

Les deux régimes du PACS

Depuis la réforme de 2007, deux régimes coexistent pour les partenaires pacsés :

• Régime de séparation des biens (par défaut depuis 2007) : chaque partenaire reste propriétaire exclusif des biens qu’il acquiert avec ses fonds personnels
• Régime de l’indivision : tous les biens acquis pendant le PACS sont réputés appartenir à chaque partenaire à hauteur de 50 %, sauf mention contraire dans l’acte d’achat

Si vous avez signé votre PACS avant 2007, le régime par défaut était l’indivision. Depuis, c’est la séparation de biens.

Identifier votre situation : à qui appartient le terrain ?

Trois cas typiques se présentent :

• Terrain acquis avant le PACS : bien personnel du propriétaire initial, non indivis. Lui seul peut vendre.
• Terrain hérité ou donné pendant le PACS : bien propre du bénéficiaire, non indivis. Lui seul peut vendre.
• Terrain acheté pendant le PACS : selon le régime (séparation ou indivision) et la rédaction de l’acte d’achat

Pour tout bien immobilier acquis pendant le PACS, la mention « acheté pour moitié par chaque partenaire » ou « en indivision par moitié » dans l’acte établit une co-propriété à 50/50. Aucune vente n’est possible sans accord des deux.

Procédure de vente selon le régime

Les étapes dépendent directement du régime choisi :

Cas n°1 : Terrain personnel (séparation de biens)

Le partenaire propriétaire peut signer seul la promesse et l’acte authentique. Il n’est pas tenu d’obtenir l’accord de son partenaire, même pour une vente à forte valeur. Exception : si le terrain sert de résidence commune (rarement le cas pour un terrain constructible).

Cas n°2 : Terrain indivis (régime d’indivision)

Les deux partenaires doivent signer. En cas de désaccord :

• Médiation amiable en première intention
• Vente forcée via le tribunal judiciaire sur demande d’un indivisaire (article 815 du Code civil, nécessite au moins 2/3 des droits indivis si tous sont consentants)
• Procédure de partage judiciaire, plus longue et couteuse

La rupture du PACS en cours de négociation

Si votre PACS est rompu en cours de négociation avec un promoteur :

• La rupture entraîne la liquidation de l’éventuel régime d’indivision
• Le terrain indivis peut être attribué à un seul partenaire (avec soulte), racheté par l’autre, ou vendu et le produit partagé
• Si la vente promoteur est déjà signée au moment de la rupture, les obligations contractuelles subsistent
• La répartition du produit de la vente suit le régime pacsimonial en vigueur au moment de la signature

La fiscalité de la plus-value : aucune spécificité PACS

Contrairement au mariage (qui permet parfois des optimisations via la résidence principale commune), le PACS n’offre aucune spécificité fiscale particulière sur la vente d’un terrain constructible :

• Le régime de la plus-value immobilière est identique
• Les abattements pour durée de détention restent les mêmes
• La plus-value est calculée pour chaque partenaire propriétaire selon sa quote-part d’indivision
• Chacun déclare sa quote-part sur sa déclaration de revenus personnelle

Le cas de la résidence principale

Si une construction existe sur le terrain et constitue la résidence principale commune, l’exonération de plus-value de la résidence principale peut s’appliquer : peu importe que le titre de propriété soit à un seul nom, c’est l’occupation réelle qui compte pour l’exonération. Cette situation est marginale pour une vente de terrain constructible nu, mais peut se présenter pour une maison ancienne vendue avec sa parcelle à un promoteur.

Points d’attention avant de signer

• Vérifier votre régime pacsimonial exact (convention originale)
• Lire attentivement l’acte d’achat du terrain (mention des quotes-parts)
• Assurer la présence des deux partenaires si indivision
• Anticiper la répartition du produit avec le notaire
• Sécuriser la fiscalité de chacun selon sa propre situation

Notre accompagnement

Chez Garonne Foncier, nous vérifions en amont de la promesse la situation pacsimoniale de nos clients pour sécuriser la signature et éviter les blocages ou contestations postérieures. Notre double qualification Carte T + CGP facilite la coordination avec votre notaire.