Vendre un terrain en ZRR / FRR : les avantages à valoriser

Si votre terrain se situe dans une commune classée en Zone de Revitalisation Rurale (ZRR) ou dans le nouveau dispositif France Ruralités Revitalisation (FRR), des avantages spécifiques peuvent influencer significativement la transaction avec un promoteur. Bien que la Haute-Garonne soit principalement métropolitaine, certaines de ses communes périphériques en zones rurales bénéficient de ces dispositifs. Tour d’horizon.

Qu’est-ce que la ZRR ?

Les Zones de Revitalisation Rurale, créées en 1995, ont visé à soutenir le développement économique des territoires ruraux fragiles :

• Critères d’éligibilité : faible densité, perte démographique, baisse de l’emploi
• Avantages : exonérations fiscales et sociales pour les entreprises s’installant ou se créant en ZRR
• Application : environ 13 000 communes en France ont été classées ZRR à un moment

L’évolution vers FRR (France Ruralités Revitalisation)

Depuis le 1er juillet 2024, le dispositif ZRR a été réformé et remplacé par France Ruralités Revitalisation (FRR) :

• Nouveau zonage avec environ 17 700 communes éligibles
• Critères actualisés : densité démographique, revenu médian, taux de pauvreté
• Avantages similaires aux ZRR avec ajustements
• Niveau « FRR plus » pour les communes les plus fragiles

Les communes classées ZRR en 2023 bénéficient généralement automatiquement du nouveau classement FRR.

Communes concernées en Haute-Garonne

Bien que la métropole toulousaine ne soit pas concernée, plusieurs communes périphériques le sont, notamment dans :

• Le sud du département (Comminges, vallées pyrénéennes)
• Certaines zones du Volvestre
• Une partie des cantons proches de l’Ariège
• Quelques communes du nord-est (Lauragais en limite du Tarn)

Vérifier l’éligibilité sur le site officiel de l’observatoire des territoires ruraux.

Les avantages fiscaux pour les entreprises en ZRR/FRR

Pour les entreprises et professions libérales s’installant en ZRR/FRR :

• Exonération totale d’impôts sur les bénéfices pendant 5 ans
• Exonération partielle dégressive les 3 années suivantes (75 %, 50 %, 25 %)
• Exonération de cotisations patronales pour les nouveaux emplois
• Exonération de taxe foncière sur les bâtiments professionnels (sur délibération des collectivités)
• Exonération de CFE (cotisation foncière des entreprises)

L’impact sur la valeur de votre terrain

Pour un terrain situé en ZRR/FRR, les impacts sont contrastés :

• Pour des programmes résidentiels : l’avantage fiscal n’a pas d’effet direct (les ménages acquéreurs n’en bénéficient pas)
• Pour des programmes mixtes (logements + locaux pro) : les locaux professionnels peuvent être plus facilement commercialisés
• Pour des programmes professionnels (artisanat, services) : forte attractivité pour les entreprises, valeur du foncier soutenue
• Pour des hébergements touristiques : avantages possibles selon les configurations

L’effet ZRR/FRR est donc plus marqué sur les fonciers à vocation économique que sur les fonciers purement résidentiels.

L’attractivité résidentielle indirecte

Indirectement, les ZRR/FRR peuvent renforcer l’attractivité résidentielle :

• Les entreprises s’installant créent des emplois locaux
• Les emplois génèrent une demande résidentielle
• La demande résidentielle valorise le foncier disponible
• Cycle vertueux pour les communes dynamiques

Effet observé dans certaines communes de Haute-Garonne en ZRR : regain démographique grâce aux installations d’entreprises et de télétravailleurs.

Les acquéreurs spécifiques en ZRR/FRR

Les terrains en ZRR/FRR peuvent intéresser des acquéreurs particuliers :

• Lotisseurs spécialisés en zones rurales : réponses aux besoins de ménages cherchant un cadre de vie différent
• Promoteurs de résidences seniors et services : avantages fiscaux substantiels
• Promoteurs de résidences de tourisme : croisement avec d’autres dispositifs ZRT
• Opérateurs de logements abordables : subventions territoires ruraux

L’impact sur l’IFI

Aucun impact spécifique de la ZRR/FRR sur l’IFI du vendeur : votre terrain reste imposable selon sa valeur vénale. Les ajustements peuvent venir des transactions récentes locales (souvent moins fréquentes) qui peuvent justifier une décote pour illiquidité.

L’impact sur la plus-value imposable

Pas d’avantage fiscal spécifique sur la plus-value en ZRR/FRR. La cession est taxée selon les règles classiques (19 % + prélèvements sociaux 17,2 % + surtaxe). Seules les exonérations générales s’appliquent :

• Ancienneté de détention (22 ans, 30 ans)
• Première cession avec réemploi en résidence principale
• Petites cessions (vente à moins de 15 000 €)

Les pièges des ZRR/FRR

• Marché immobilier moins liquide : moins d’opérateurs actifs, nécessité d’une mise en concurrence élargie
• Prix plafonnés par la demande locale : même avec avantages fiscaux, le marché a ses limites
• Risque de déclassement : une commune peut sortir de la zone si ses critères s’améliorent
• Concurrence avec d’autres zones éligibles : les entreprises arbitrent entre territoires

Stratégie de mise en concurrence élargie

Pour un terrain en ZRR/FRR, mise en concurrence sur plusieurs typologies :

• Promoteurs résidentiels classiques (urbains adaptés au rural)
• Lotisseurs régionaux
• Promoteurs spécialisés seniors / tourisme
• Bailleurs sociaux ruraux (Habitat Social, OPH départementaux)
• Investisseurs entreprises (artisans, professions libérales recherchant un foncier d’implantation)

Notre approche

Chez Garonne Foncier, même si nous nous concentrons principalement sur la métropole toulousaine, nous traitons aussi les terrains en périphérie rurale du département, en intégrant les spécificités ZRR/FRR. Notre méthode : identification des dispositifs applicables, mise en concurrence avec acquéreurs adaptés, communication des avantages fiscaux pour valoriser le terrain. Audit gratuit sous 48h.