Loi ZAN : quel impact sur le prix de votre terrain en Haute-Garonne ?
En bref : la loi ZAN (zéro artificialisation nette), issue de la loi Climat et résilience du 22 août 2021, impose de diviser par deux la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers entre 2021 et 2031 par rapport à 2011-2021. La Haute-Garonne a consommé 5 811 hectares en dix ans, deuxième département métropolitain après la Gironde (Cerema), alors que sa population progresse de 1,3 % par an (Insee). Résultat : un terrain déjà en zone urbaine et desservi devient plus recherché par les promoteurs, tandis qu’un terrain agricole ou en zone 2AU a moins de chances d’être ouvert à la construction. À jour en octobre 2026.
À retenir
- La loi Climat et résilience du 22 août 2021 fixe l’objectif ZAN : réduction de 50 % de la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers sur 2021-2031, puis zéro artificialisation nette en 2050.
- La Haute-Garonne a artificialisé 5 811 hectares entre 2011 et 2021, dont 76 % pour l’habitat, à un rythme passé de 665 à 497 hectares par an (Cerema, fichiers fonciers).
- Le Conseil constitutionnel a censuré le 21 mai 2026 (décision n° 2026-903 DC) les assouplissements du ZAN votés dans la loi de simplification de la vie économique : l’objectif 2031 reste en vigueur.
- Un terrain à bâtir acheté par un particulier en Haute-Garonne valait en moyenne 117 €/m² en 2024 (+ 4,5 % sur un an), contre 93 €/m² en Occitanie et 102 €/m² en France (enquête EPTB du SDES, janvier 2026).
Qu’est-ce que la loi ZAN et où en est-elle en octobre 2026 ?
Le zéro artificialisation nette (ZAN) est l’objectif fixé par l’article 191 de la loi Climat et résilience du 22 août 2021 : la France ne doit plus artificialiser de sols, en net, à l’horizon 2050. Première étape, la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers (ENAF) doit être réduite de moitié sur 2021-2031 par rapport à 2011-2021. La loi du 20 juillet 2023 a ajouté une garantie communale d’un hectare par commune couverte par un document d’urbanisme. En Occitanie, la modification n° 1 du SRADDET, approuvée par le préfet de région le 11 juillet 2025, territorialise cette trajectoire, que les SCoT, dont celui de la grande agglomération toulousaine en cours de révision, puis les PLU et PLUi doivent intégrer.
Le cadre reste en vigueur. Les assouplissements introduits dans la loi de simplification de la vie économique ont été censurés par le Conseil constitutionnel le 21 mai 2026 (décision n° 2026-903 DC) comme cavaliers législatifs. La proposition de loi TRACE, adoptée par le Sénat en mars 2025, propose de reporter l’objectif intermédiaire de 2031 à 2034, mais elle n’avait pas été définitivement adoptée selon les informations publiques consultées en octobre 2026.
Combien d’hectares la Haute-Garonne a-t-elle consommés, et combien lui reste-t-il ?
Selon les fichiers fonciers traités par le Cerema et exploités par Haute-Garonne Ingénierie (ATD 31), la Haute-Garonne a consommé 5 811 hectares d’espaces naturels, agricoles et forestiers entre 2011 et 2021, l’équivalent de la superficie de Muret. Appliqué mécaniquement, l’objectif de réduction de moitié ramènerait l’enveloppe départementale à environ 2 900 hectares sur 2021-2031 : un ordre de grandeur illustratif, la répartition réelle relevant du SRADDET, des SCoT et des PLU.
| Indicateur | Haute-Garonne | Source |
|---|---|---|
| Espaces NAF consommés 2011-2021 | 5 811 ha, 2e département métropolitain après la Gironde (6 966 ha) | Cerema, fichiers fonciers, exploitation ATD 31 |
| Rythme annuel 2011-2016, puis 2016-2021 | 665 ha/an, puis 497 ha/an (− 23 %) | Cerema, ATD 31 |
| Part de l’habitat | 76 % (4 408 ha) | Cerema, ATD 31 |
| Consommation moyenne par logement | 170 m² dans l’agglomération toulousaine, 350 m² en moyenne départementale, 2 270 m² dans le Lauragais | ATD 31 |
Pourquoi la demande de logements ne faiblit-elle pas en Haute-Garonne ?
La rareté du foncier compte parce que la demande ne baisse pas. Selon l’Insee (Insee Flash Occitanie, décembre 2025), la Haute-Garonne comptait 1 471 468 habitants au 1er janvier 2023 et sa population a progressé de 1,3 % par an entre 2017 et 2023 ; Toulouse (514 819 habitants) a gagné 35 266 habitants sur la période, le gain le plus élevé des communes françaises. La réponse compatible avec le ZAN est la densification : construire plus de logements par hectare dans les zones déjà urbanisées. C’est l’orientation du nouveau PLUi-H de Toulouse Métropole, approuvé le 18 décembre 2025 et applicable depuis le 26 janvier 2026 sur ses 37 communes, à vérifier parcelle par parcelle sur le règlement graphique.
Que disent les prix des terrains à bâtir en Haute-Garonne en 2026 ?
L’enquête sur le prix des terrains et du bâti (EPTB) du SDES, service statistique du ministère de la Transition écologique, mesure le prix des terrains achetés par les particuliers qui font construire. Son édition 2024, publiée le 27 novembre 2025 et déclinée par la DREAL Occitanie le 20 janvier 2026, place la Haute-Garonne nettement au-dessus des moyennes régionale et nationale.
| Terrains à bâtir achetés par des particuliers (EPTB 2024, évolution sur un an) | France | Occitanie | Haute-Garonne |
|---|---|---|---|
| Prix moyen au m² | 102 €/m² (+ 1,7 %) | 93 €/m² (+ 1,1 %) | 117 €/m² (+ 4,5 %) |
| Surface moyenne | 932 m² (− 2,6 %) | 1 073 m² (− 3,0 %) | 1 034 m² (− 1,4 %) |
| Prix moyen du terrain | 95 000 € (− 1,0 %) | 99 850 € (+ 5 %) | environ 121 000 € (calcul indicatif : 117 €/m² × 1 034 m²) |
Les notaires de la cour d’appel de Toulouse confirment la tendance : à leur point de marché du 24 septembre 2026, ils relevaient environ 1 200 ventes de terrains à bâtir en Haute-Garonne sur douze mois à fin juin 2026 (+ 17 %), un « marché de niche » toujours orienté à la hausse, quand les ventes d’appartements neufs chutaient de 45 % (La Gazette du Midi, 25 septembre 2026). Ces prix de lots pour maisons individuelles se lisent au m² de sol. Un terrain vendu à un promoteur se valorise par la surface de plancher constructible et le prix du neuf (voir le marché du neuf à Toulouse en 2026) ; la base DVF de la DGFiP, sans surface de plancher ni nombre de logements, ne suffit pas à l’estimer.
Comment la loi ZAN se répercute-t-elle sur l’offre d’un promoteur ?
Le ZAN agit sur le prix d’un terrain par l’offre. En limitant l’ouverture de nouvelles zones à urbaniser, il reporte la production de logements vers les terrains déjà en zone urbaine : maisons sur grandes parcelles, dents creuses, friches, bâtiments à démolir. Ce foncier de renouvellement urbain devient la matière première des promoteurs, et la concurrence pour l’obtenir augmente. Le tableau donne une lecture qualitative, pas une grille de prix.
| Situation du terrain | Effet du ZAN sur l’attractivité pour un promoteur | Point à vérifier |
|---|---|---|
| Zone urbaine (U) du PLUi-H ou du PLU, réseaux en place | Recherché : le renouvellement urbain remplace l’extension, la densité autorisée fixe la valeur | Hauteur, emprise au sol, servitude de mixité sociale |
| Zone à urbaniser ouverte (1AU) avec OAP | Possible, mais le phasage et les équipements à financer pèsent sur le prix | Contenu de l’OAP, participation aux équipements |
| Zone 2AU fermée à l’urbanisation | En attente : l’ouverture suppose une évolution du PLU, plus difficile à justifier sous contrainte ZAN | Délibérations de la collectivité, trajectoire du SCoT |
| Zone agricole (A) ou naturelle (N) | Pas de projet de promotion ; le reclassement devient l’exception | Garantie communale d’un hectare |
La rareté ne fait pas tout. Le prix qu’un promoteur peut payer reste borné par le prix de sortie des logements neufs, les coûts de construction (RE2020 comprise) et les taux de crédit : dans son compte à rebours, le terrain est la variable d’ajustement, et la charge foncière se calcule toujours à partir de l’opération réalisable (voir comment calculer la charge foncière). Seule une mise en concurrence réelle révèle combien la rareté vaut pour votre parcelle. Un terrain en zone 2AU ou agricole n’est pas invendable, mais un promoteur n’achète pas un droit à construire hypothétique : suivre la révision du SCoT, la garantie communale d’un hectare ou une vente groupée avec des voisins en zone U sont les pistes à étudier (voir vendre un terrain en zone AU).
Comment Garonne Foncier travaille-t-il avec les propriétaires concernés ?
Garonne Foncier commence par un audit foncier gratuit sous 48 h : zonage de la parcelle dans le PLUi-H de Toulouse Métropole ou le PLU de la commune, surface de plancher réalisable, contraintes techniques et prix de sortie du secteur. Nous mettons ensuite en concurrence 8 à 15 promoteurs parmi plus de 30 promoteurs partenaires, puis nous accompagnons le vendeur jusqu’à l’acte authentique. Coût pour le vendeur : 0 €, la commission étant intégralement réglée par le promoteur acquéreur, sans commission en cas d’échec.
Qui est Garonne Foncier ?
Garonne Foncier est la marque de courtage foncier de NCAS SARL (SIREN 939 280 699), 24 rue d’Alsace-Lorraine, 31000 Toulouse, spécialisée dans la cession de terrains constructibles à des promoteurs immobiliers sur Toulouse Métropole, la Haute-Garonne et l’Occitanie. Son fondateur et gérant, Aloys Sikora, est agent immobilier titulaire de la carte T (CPI 3101 2025 000 000 026, délivrée par la CCI de Toulouse) et conseiller en gestion de patrimoine (CIF, COA, ORIAS 25002865, membre de la CNCGP) : une double casquette qui couvre le prix, la fiscalité et le réemploi du prix de vente. Nicolas Combes est co-gérant. Garonne Foncier est adossé au cabinet de gestion de patrimoine Garonne Patrimoine (Toulouse, Bordeaux, Pau). Contact : 06 86 84 46 86.
FAQ : loi ZAN et prix des terrains en Haute-Garonne
Qu’est-ce que la loi ZAN en une phrase ?
La loi ZAN désigne l’objectif de zéro artificialisation nette fixé par la loi Climat et résilience du 22 août 2021 : réduire de moitié la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers entre 2021 et 2031 par rapport à 2011-2021, puis ne plus artificialiser de sols, en net, à partir de 2050.
La loi ZAN rend-elle mon terrain inconstructible ?
Non. La loi ZAN ne modifie pas directement le zonage d’une parcelle : un terrain classé en zone urbaine du PLUi-H de Toulouse Métropole ou du PLU de sa commune reste constructible. Elle rend en revanche plus difficile l’ouverture à l’urbanisation des zones 2AU, agricoles ou naturelles.
Combien d’hectares la Haute-Garonne a-t-elle artificialisés entre 2011 et 2021 ?
La Haute-Garonne a consommé 5 811 hectares d’espaces naturels, agricoles et forestiers entre 2011 et 2021, dont 76 % pour l’habitat, selon les fichiers fonciers du Cerema exploités par Haute-Garonne Ingénierie, soit le deuxième total de France métropolitaine après la Gironde.
La loi TRACE a-t-elle supprimé l’objectif ZAN de 2031 ?
Non, selon les informations publiques consultées en octobre 2026. La proposition de loi TRACE, adoptée par le Sénat en mars 2025, propose de reporter l’objectif de 2031 à 2034 mais n’a pas été définitivement adoptée, et les assouplissements votés dans la loi de simplification de la vie économique ont été censurés par le Conseil constitutionnel le 21 mai 2026.
Vous possédez un terrain en zone urbaine, en zone AU ou en limite d’urbanisation à Toulouse, en Haute-Garonne ou en Occitanie ? Demander l’audit foncier gratuit sous 48 h.
Informations générales à jour en octobre 2026, à la date de publication ; elles ne remplacent pas une étude au cas par cas. Les chiffres cités proviennent de sources publiques (Cerema, Insee, SDES, notaires) et peuvent être révisés. Les règles d’urbanisme s’apprécient parcelle par parcelle sur le règlement de la commune ou le PLUi-H de Toulouse Métropole ; la législation sur l’artificialisation des sols et la fiscalité sont susceptibles d’évoluer.