Comment vendre le terrain de ma société à un promoteur à Toulouse ?
En bref : Un dirigeant peut vendre à un promoteur le terrain inscrit à l’actif de sa société sans la dissoudre, mais la fiscalité dépend du propriétaire juridique du terrain. En 2026, une société à l’IS paie 25 % d’impôt (15 % jusqu’à 42 500 € pour les PME éligibles) sur l’écart entre le prix et la valeur nette comptable, puis le dirigeant supporte le prélèvement forfaitaire unique de 31,4 % s’il se distribue le prix. Garonne Foncier met en concurrence 8 à 15 promoteurs à Toulouse pour 0 € à la charge du vendeur (à jour octobre 2026).
À retenir
- Le terrain d’une société commerciale (SARL, SAS, EURL) se vend à un promoteur par une cession d’actif, dans les limites des statuts, sans fermer la société.
- Une société à l’IS est imposée sur la plus-value (prix moins valeur nette comptable) à 25 %, ou 15 % jusqu’à 42 500 € pour les PME éligibles, sans abattement pour durée de détention ; la distribution supporte ensuite le PFU de 31,4 %.
- Les articles 151 septies et 151 septies B du Code général des impôts n’exonèrent pas les terrains à bâtir cédés par une entreprise à l’impôt sur le revenu.
- La vente d’un terrain à bâtir par une société assujettie est soumise à la TVA de plein droit ; le promoteur la récupère et paie un droit fixe de 125 € s’il s’engage à construire.
Qui possède vraiment le terrain : la société ou le dirigeant ?
Le titre de propriété et le bilan tranchent cette question, qui commande la suite. Trois cas se rencontrent à Toulouse et en Haute-Garonne : un atelier, un entrepôt ou un parking inscrit à l’actif d’une société à l’IS ; un terrain au bilan d’une entreprise individuelle ou d’une société à l’impôt sur le revenu ; un terrain détenu en nom propre par le dirigeant, ou par une SCI, et loué à la société par un bail commercial. Depuis l’objectif « zéro artificialisation nette » de la loi Climat et résilience de 2021, ces terrains intéressent les promoteurs de logements, si le règlement graphique du PLUi-H de Toulouse Métropole autorise l’habitat sur la parcelle.
Quelle fiscalité lorsqu’une société à l’IS vend son terrain à un promoteur ?
Pour une société à l’impôt sur les sociétés (SARL, SAS, EURL ayant opté), la plus-value de cession est un résultat ordinaire, égal au prix de vente diminué de la valeur nette comptable du terrain. Elle est imposée au taux normal de 25 % en 2026, avec un taux réduit de 15 % sur les 42 500 premiers euros de bénéfice pour les PME éligibles (chiffre d’affaires inférieur à 10 millions d’euros, capital libéré détenu à 75 % au moins par des personnes physiques), selon le barème de l’IS 2026 consulté en octobre 2026. Aucun abattement pour durée de détention n’existe à l’IS.
Le prix appartient à la société, pas au dirigeant. Dividende, réduction de capital ou liquidation sont soumis au prélèvement forfaitaire unique, porté à 31,4 % depuis le 1er janvier 2026 (12,8 % d’impôt sur le revenu et 18,6 % de prélèvements sociaux, loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026), sauf option pour le barème et hors contribution différentielle sur les hauts revenus, reconduite par la loi de finances pour 2026. D’où l’intérêt, parfois, de conserver le prix dans la société ou une holding pour le réinvestir, arbitrage à préparer avant la promesse avec l’expert-comptable et un conseiller en gestion de patrimoine.
Et si mon entreprise relève de l’impôt sur le revenu ?
Pour une entreprise individuelle ou une société de personnes (EURL à l’IR, SNC), le terrain inscrit à l’actif relève des plus-values professionnelles : détenu depuis plus de deux ans, il génère une plus-value à long terme imposée à 12,8 % d’impôt sur le revenu plus prélèvements sociaux, soit environ 30 % à 31,4 % selon le taux applicable en 2026. Les exonérations des petites entreprises sont fermées : l’article 151 septies du CGI exclut expressément les terrains à bâtir entrant dans le champ de la TVA, et l’abattement de l’article 151 septies B (10 % par an au-delà de la cinquième année de détention) ne s’applique pas aux terrains à bâtir, que l’administration ne considère pas comme affectés à l’exploitation (BOFiP BOI-BIC-PVMV-20-40-30, consulté en octobre 2026).
Et si le terrain est à mon nom et loué à ma société ?
Lorsque le dirigeant détient le terrain en direct et le loue à sa société, la vente relève de la plus-value immobilière des particuliers (article 150 U du CGI) : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec des abattements qui exonèrent d’impôt après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans ; la taxe sur les plus-values immobilières élevées ne vise pas les terrains à bâtir. C’est la configuration la plus douce (voir aussi terrain détenu en SCI, à l’IR ou à l’IS). En contrepartie, le promoteur achète un terrain libre : la société locataire doit renoncer à son bail commercial avant l’acte, et une renonciation gratuite doit être validée par l’expert-comptable pour écarter le risque d’acte anormal de gestion.
Exemple illustratif : trois propriétaires, trois résultats nets
Exemple illustratif, chiffres fictifs et simplifiés, hors frais, cotisations sociales sur dividendes, contribution sur les hauts revenus et taxes sur les terrains devenus constructibles : un terrain nu d’activité acquis 200 000 € il y a vingt ans, vendu 1 000 000 € à un promoteur en 2026. Ni simulation personnalisée ni donnée de marché.
| Propriétaire du terrain | Régime fiscal | Imposition estimée | Net estimé |
|---|---|---|---|
| Société à l’IS qui distribue le prix | IS (15 % jusqu’à 42 500 €, puis 25 %) sur 800 000 €, puis PFU de 31,4 % | ≈ 195 750 € + ≈ 252 500 € | ≈ 551 700 € pour le dirigeant |
| Société à l’IS qui conserve le prix | IS seul, distribution différée | ≈ 195 750 € | ≈ 804 250 € dans la société |
| Entreprise à l’IR | Plus-value professionnelle à long terme, sans 151 septies ni 151 septies B | ≈ 240 000 € à 251 200 € | ≈ 748 800 € à 760 000 € |
| Dirigeant en nom propre, terrain loué à la société | Plus-value des particuliers, 20 ans de détention (abattement de 90 % à l’IR, 24,75 % aux prélèvements sociaux) | ≈ 15 200 € + ≈ 103 500 € | ≈ 881 300 € |
La vente du terrain de ma société est-elle soumise à la TVA ?
Oui, s’il s’agit d’un terrain à bâtir. La livraison d’un terrain à bâtir par un assujetti agissant en tant que tel est soumise à la TVA de plein droit (article 257 du CGI), sur le prix total si l’acquisition avait ouvert droit à déduction, ou sur la seule marge dans le cas contraire (article 268 du CGI). Le promoteur, assujetti, récupère cette TVA, donc les offres se comparent hors taxes ; s’il s’engage à construire dans les quatre ans, il acquitte un droit d’enregistrement fixe de 125 € (article 1594-0 G du CGI). Détails dans notre article TVA sur marge ou TVA totale. Un terrain portant un bâtiment achevé depuis plus de cinq ans et encore utilisable reste un immeuble bâti, dont la vente est en principe exonérée de TVA sauf option, même si le promoteur démolit : le notaire tranche cette qualification en amont.
Qui décide dans la société, et que devient l’activité ?
Dans une SARL, le gérant engage la société, sous réserve des clauses statutaires ; si la vente met fin à l’activité, les associés décident de la poursuite, de la transformation ou de la dissolution. Le prix doit être un prix de marché, car l’administration fiscale peut requalifier une cession à prix minoré en acte anormal de gestion : une consultation écrite de 8 à 15 promoteurs en est la meilleure preuve. Entre la promesse et l’acte (12 à 18 mois à titre indicatif, le temps d’un permis de construire purgé de tout recours), l’entreprise peut occuper le site si la promesse le prévoit ; une installation classée impose au dernier exploitant une mise en sécurité et une remise en état selon l’usage futur.
Comment nous travaillons. Garonne Foncier commence par un audit foncier gratuit sous 48 h : constructibilité, pollution, occupation, calendrier. Le terrain est ensuite mis en concurrence auprès de 8 à 15 promoteurs et le dirigeant est accompagné jusqu’à l’acte authentique pour 0 € à sa charge : la commission est intégralement réglée par le promoteur acquéreur et rien n’est dû en cas d’échec (voir nos honoraires).
FAQ : vendre le terrain d’une société à un promoteur
Ma société doit-elle fermer pour vendre son terrain à un promoteur ?
Non. La vente du terrain est une cession d’actif : la société encaisse le prix et peut poursuivre son activité ailleurs, devenir patrimoniale ou être dissoute ensuite par ses associés.
Une société à l’IS a-t-elle droit à un abattement pour durée de détention sur son terrain ?
Non. À l’IS, la plus-value (prix moins valeur nette comptable) est imposée en totalité à 25 % en 2026, ou 15 % jusqu’à 42 500 € pour les PME éligibles, quelle que soit la durée de détention.
L’exonération 151 septies s’applique-t-elle à un terrain vendu à un promoteur ?
Non. L’article 151 septies du CGI exclut les terrains à bâtir entrant dans le champ de la TVA, cas d’un terrain vendu par une entreprise assujettie à un promoteur ; l’article 151 septies B les exclut aussi.
Qui paie Garonne Foncier lorsqu’une entreprise vend son terrain ?
Le promoteur acquéreur. La commission est intégralement réglée par le promoteur, rien n’est dû en cas d’échec et la société venderesse est accompagnée jusqu’à l’acte pour 0 € à sa charge.
Qui est Garonne Foncier ?
Garonne Foncier est la marque de courtage foncier de NCAS SARL (SIREN 939 280 699), 24 rue d’Alsace-Lorraine à Toulouse, spécialisée dans la cession de terrains constructibles à des promoteurs à Toulouse Métropole, en Haute-Garonne et en Occitanie. Son fondateur et gérant, Aloys Sikora, est agent immobilier titulaire de la carte T délivrée par la CCI de Toulouse et conseiller en gestion de patrimoine (CIF, COA, membre de la CNCGP) ; Nicolas Combes est co-gérant. Adossé au cabinet Garonne Patrimoine, il accompagne aussi le réemploi du prix et s’appuie sur plus de 30 promoteurs partenaires.
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Informations générales à jour à la date de publication (octobre 2026), qui ne remplacent pas une étude au cas par cas ; règles d’urbanisme à vérifier sur le règlement de la commune et de la parcelle, fiscalité susceptible d’évoluer.