Vente groupée à un promoteur : comment vendre avec ses voisins ?
En bref : Une vente groupée consiste, pour plusieurs voisins, à céder ensemble leurs terrains à un même promoteur immobilier afin de former une unité foncière plus grande, sur laquelle le PLUi-H de Toulouse Métropole autorise un programme collectif impossible parcelle par parcelle. Le prix global dépasse en général la somme des ventes séparées et se répartit selon une clé convenue à l’avance. Chaque voisin signe sa propre promesse de vente, liée aux autres par des conditions suspensives croisées, et reste imposé séparément. Garonne Foncier organise ces ventes à Toulouse pour 0 € à la charge des vendeurs (à jour octobre 2026).
À retenir
- Une vente groupée de terrains à un promoteur crée une unité foncière plus grande, donc plus constructible : depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, la densité dépend de la hauteur, de l’emprise au sol et des reculs du PLUi-H, non d’un COS.
- Chaque propriétaire signe une promesse de vente distincte ; une condition suspensive croisée lie les promesses, si bien qu’aucun voisin ne peut être contraint de vendre isolément.
- Une promesse de vente de plus de 18 mois consentie par une personne physique exige un acte authentique et une indemnité d’immobilisation d’au moins 5 % du prix (articles L. 290-1 et L. 290-2 du Code de la construction et de l’habitation).
- La clé de répartition du prix entre voisins doit être écrite avant la consultation des promoteurs, pas après les offres.
Pourquoi plusieurs terrains réunis valent-ils plus cher qu’un terrain isolé pour un promoteur ?
Un promoteur immobilier achète un terrain pour la surface de plancher qu’il peut y construire, pas pour sa surface au sol. Sur une parcelle de 600 m² en zone pavillonnaire, le règlement autorise souvent une maison ; sur trois parcelles contiguës réunies en 2 000 m², il peut permettre un petit immeuble collectif. Cette réunion de parcelles en une seule unité foncière s’appelle un remembrement, ou assemblage parcellaire ; dans une vente groupée, le promoteur l’opère lui-même après les actes.
Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, le coefficient d’occupation des sols (COS) et la superficie minimale des terrains constructibles ont disparu des PLU : la constructibilité résulte des seules règles de hauteur, de gabarit, d’emprise au sol et d’implantation (fiche explicative de la loi ALUR, mars 2014). À Toulouse Métropole, ces règles figurent dans le PLUi-H approuvé par délibération du 18 décembre 2025, à vérifier sur le règlement graphique de chaque parcelle.
Exemple illustratif, chiffres fictifs : trois voisins possèdent 600, 700 et 800 m², soit 750 000 € en ventes séparées. Réunis en 2 100 m² constructibles en R+2, ils permettent 1 800 m² de surface de plancher ; à 500 € par m² de surface de plancher, un promoteur peut proposer 900 000 €, soit 20 % de plus. Voir aussi combien de logements un promoteur peut construire sur un terrain à Toulouse.
Comment répartir le prix d’une vente groupée entre les voisins ?
La répartition du prix fait échouer de nombreuses ventes groupées lorsqu’elle est discutée trop tard ; la clé choisie doit être écrite dans un accord entre voisins avant la consultation des promoteurs.
| Clé de répartition | Principe | Avantage | Limite |
|---|---|---|---|
| Au prorata de la surface de terrain | Part du prix proportionnelle aux m² apportés | Simple et peu contestable | Ignore la valeur propre de chaque parcelle |
| Au prorata de la surface de plancher générée | Part proportionnelle à la surface de plancher que chaque parcelle permet | Reflète la contribution réelle au programme | Dépend du plan masse du promoteur |
| Clé mixte avec correctifs | Prorata des m², corrigé par des forfaits (maison à démolir, accès sur rue, parcelle enclavée) | Équilibrée, négociable à froid | Exige un accord écrit détaillé |
Quel montage juridique pour vendre à plusieurs à un promoteur ?
Pourquoi une promesse par propriétaire, liées par des conditions suspensives croisées ?
Chaque propriétaire signe sa propre promesse unilatérale de vente (article 1124 du Code civil) avec le promoteur : la vente groupée ne crée ni indivision ni société entre les vendeurs. Une condition suspensive croisée est une clause qui subordonne la vente de chaque parcelle à la signature, puis à la réitération le même jour chez le même notaire, des promesses sur les parcelles voisines ; si un voisin se retire, les autres ne vendent pas isolément à un prix calculé pour l’ensemble. Les autres conditions (permis purgé des recours, absence de préemption, étude de sol) doivent être identiques dans toutes les promesses ; voir les conditions suspensives à vérifier dans une promesse de vente à un promoteur.
Que change une promesse de vente de plus de 18 mois ?
Lorsqu’une promesse consentie par une personne physique dépasse dix-huit mois, prorogation comprise, elle doit être reçue par acte authentique sous peine de nullité et prévoir une indemnité d’immobilisation d’au moins 5 % du prix, versée ou cautionnée entre les mains du notaire (articles L. 290-1 et L. 290-2 du Code de la construction et de l’habitation, issus de la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009).
Le droit de préemption urbain s’applique-t-il à chaque parcelle ?
Oui. Chaque vente donne lieu à une déclaration d’intention d’aliéner distincte, et le titulaire du droit de préemption urbain, Toulouse Métropole ou la commune selon les délégations, dispose de deux mois à compter de sa réception pour notifier une offre, faute de quoi il est réputé avoir renoncé (article L. 213-2 du Code de l’urbanisme). Une préemption sur une seule parcelle peut compromettre tout le projet, ce que la condition suspensive croisée doit prévoir.
Faut-il créer une association foncière urbaine de projet (AFUP) ?
Rarement. L’AFUP, créée par la loi ALUR du 24 mars 2014 (articles L. 322-12 à L. 322-16 du Code de l’urbanisme), est un outil public de remembrement réservé aux périmètres de projet définis par la collectivité, où les propriétaires se regroupent à une majorité qualifiée (fiche DREAL Normandie, consultée en octobre 2026).
Quelles sont les étapes d’une vente groupée réussie à Toulouse ?
| Étape | Ce qui se passe | Durée indicative |
|---|---|---|
| 1. Audit foncier groupé | Constructibilité, servitudes, réseaux | 48 h |
| 2. Accord entre voisins | Clé de répartition, périmètre, calendrier, interlocuteur unique | 2 à 6 semaines |
| 3. Consultation des promoteurs | Dossier unique envoyé à 8 à 15 promoteurs, offres écrites à date fixe | 4 à 8 semaines |
| 4. Choix de l’offre | Comparaison du prix, des conditions et des délais | 2 à 4 semaines |
| 5. Promesses coordonnées | Signature des promesses liées chez un seul notaire | 1 mois |
| 6. Permis et purge des recours | Dépôt, affichage, purge, levée des conditions | 9 à 18 mois |
| 7. Actes authentiques | Réitération de toutes les ventes le même jour | 1 jour |
Comment chaque voisin est-il imposé sur sa part du prix ?
La vente groupée ne modifie pas la fiscalité : chaque propriétaire déclare sa propre plus-value. Le vendeur qui cède sa résidence principale et ses dépendances immédiates bénéficie de l’exonération de l’article 150 U, II du Code général des impôts ; le voisin qui cède un terrain nu relève de la plus-value immobilière des particuliers et, le cas échéant, de l’abattement exceptionnel sur la plus-value d’un terrain en 2026.
Comment nous travaillons. Garonne Foncier réalise un audit foncier gratuit sous 48 h des parcelles, aide les voisins à formaliser leur clé de répartition, puis met le terrain regroupé en concurrence auprès de 8 à 15 promoteurs. Les vendeurs sont accompagnés jusqu’à l’acte authentique pour 0 € à leur charge, la commission étant réglée par le promoteur acquéreur et rien n’étant dû en cas d’échec (voir nos honoraires).
FAQ : vente groupée de terrains à un promoteur
Un voisin peut-il refuser de participer à une vente groupée ?
Oui. Personne ne peut être contraint de vendre dans une vente groupée volontaire. Si un voisin refuse, le promoteur redessine le projet sur les parcelles restantes ou renonce, et la condition suspensive croisée dispense les autres de vendre isolément.
Qui paie le courtier foncier dans une vente groupée de terrains ?
Le promoteur acquéreur. Chez Garonne Foncier, la commission est intégralement réglée par le promoteur, rien n’est dû en cas d’échec et chaque vendeur est accompagné jusqu’à l’acte authentique pour 0 € à sa charge.
Les voisins doivent-ils signer le même jour chez le même notaire ?
C’est la pratique recommandée : signer promesses puis actes le même jour chez un notaire unique garantit que les conditions suspensives croisées sont levées simultanément et qu’aucun vendeur ne reste engagé seul.
Combien de temps dure une vente groupée à un promoteur ?
À titre indicatif, de 12 à 24 mois entre l’accord entre voisins et les actes authentiques, selon le permis de construire et la purge des recours ; au-delà de dix-huit mois de promesse consentie par un particulier, l’acte authentique et une indemnité d’immobilisation d’au moins 5 % du prix sont obligatoires.
Qui est Garonne Foncier ?
Garonne Foncier est la marque de courtage foncier de NCAS SARL, 24 rue d’Alsace-Lorraine à Toulouse, spécialisée dans la cession de terrains constructibles à des promoteurs à Toulouse Métropole, en Haute-Garonne et en Occitanie. Son fondateur et gérant, Aloys Sikora, est agent immobilier titulaire de la carte T (CCI de Toulouse) et conseiller en gestion de patrimoine (CIF, COA, membre de la CNCGP) ; Nicolas Combes est co-gérant. Adossé au cabinet Garonne Patrimoine, Garonne Foncier accompagne aussi le réemploi du prix de vente et s’appuie sur plus de 30 promoteurs partenaires.
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Informations générales à jour à la date de publication (octobre 2026), qui ne remplacent pas une étude au cas par cas ; règles d’urbanisme à vérifier sur le règlement de la commune et de la parcelle, fiscalité susceptible d’évoluer.