Mon terrain est devenu constructible : quelles taxes à la vente ?
En bref : vendre un terrain nu devenu constructible peut cumuler trois impositions : l’impôt sur la plus-value immobilière (19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, réduits par la durée de détention), la taxe forfaitaire communale de 10 % de la plus-value (article 1529 du CGI) si la commune l’a instituée, et la taxe nationale de 5 % ou 10 % (article 1605 nonies du CGI) lorsque le prix dépasse dix fois le prix d’acquisition. Ces deux taxes ne visent que la première vente qui suit le classement, sans abattement pour durée de détention, et s’éteignent 18 ans après lui.
À retenir
- La taxe communale de l’article 1529 du CGI n’existe que dans les communes ou EPCI qui l’ont votée : 10 % de l’écart entre le prix de vente et le prix d’acquisition actualisé.
- La taxe nationale de l’article 1605 nonies du CGI vise les terrains classés constructibles après le 13 janvier 2010 : 5 % de la plus-value si le prix vaut de 10 à 30 fois le prix d’acquisition, 10 % au-delà.
- Un terrain détenu depuis plus de 30 ans, exonéré d’impôt sur la plus-value, reste soumis à ces deux taxes s’il est constructible depuis moins de 18 ans.
Quelles impositions peuvent se cumuler à la vente d’un terrain devenu constructible ?
Un terrain devenu constructible est un terrain nu classé par un PLU, par un PLUi-H comme celui de Toulouse Métropole ou par une carte communale en zone U ou en zone AU ouverte, alors qu’il était agricole ou naturel. Deux taxes spécifiques captent une partie de cet enrichissement et se cumulent avec l’impôt sur la plus-value de droit commun. Règles en vigueur en 2026, à jour en septembre 2026.
Comment fonctionne la taxe forfaitaire communale de l’article 1529 du CGI ?
Comment savoir si ma commune l’a instituée ?
La taxe est facultative : elle existe seulement si le conseil municipal l’a votée, ou l’EPCI compétent en urbanisme avec l’accord de toutes ses communes, et elle s’applique aux cessions réalisées à compter du premier jour du troisième mois qui suit la délibération. La DGFiP publie une liste indicative des communes et EPCI concernés, datée du 31 juillet 2026 dans sa version consultée en septembre 2026. En Haute-Garonne, le notaire vérifie la délibération applicable à la parcelle.
Comment se calcule-t-elle ?
L’assiette est le prix de cession diminué du prix d’acquisition actualisé selon l’indice INSEE des prix à la consommation hors tabac ; pour un terrain reçu par donation ou succession, c’est la valeur retenue pour les droits de mutation. À défaut de référence, la taxe porte sur les deux tiers du prix. Taux : 10 %, sans abattement pour durée de détention.
Quand n’est-elle pas due ?
Elle frappe uniquement la première cession à titre onéreux après le classement. Elle est écartée si le terrain est constructible depuis plus de 18 ans, si le prix est inférieur à trois fois le prix d’acquisition, s’il n’excède pas 15 000 € ou dans les cas d’exonération des 3° à 8° du II de l’article 150 U du CGI (expropriation, remembrement). Elle concerne les personnes physiques, les SCI à l’impôt sur le revenu et les non-résidents, non les sociétés à l’impôt sur les sociétés.
Comment fonctionne la taxe nationale de l’article 1605 nonies du CGI ?
Quels terrains sont concernés ?
La taxe nationale vise les terrains nus classés constructibles après le 13 janvier 2010 par un PLU, un PLUi-H ou une carte communale, lors de la première cession à titre onéreux qui suit ce classement, quel que soit le statut du vendeur (particulier, SCI ou société) selon la fiche de service-public.fr consultée en septembre 2026. Son produit finance, via l’Agence de services et de paiement, l’installation des jeunes agriculteurs.
Quel est le taux : 5 % ou 10 % ?
Elle n’est pas due si le prix de cession est inférieur à dix fois le prix d’acquisition, s’il n’excède pas 15 000 € ou en cas d’expropriation. Sinon, elle vaut 5 % de la plus-value (même assiette que la taxe communale) tant que le prix reste inférieur à trente fois le prix d’acquisition, et 10 % sur la fraction au-delà. L’assiette diminue d’un dixième par an au-delà de la huitième année suivant le classement, jusqu’à extinction après 18 ans.
Exemple illustratif : combien coûtent ces taxes sur un terrain vendu 400 000 € à un promoteur ?
Exemple illustratif, chiffres arrondis, sans valeur de simulation personnalisée ni de donnée de marché : un terrain nu de l’aire toulousaine classé en zone U en 2019, vendu 400 000 € à un promoteur en 2026, dans une commune ayant institué la taxe communale.
| Données | Scénario A : acheté 15 000 € en 1995 | Scénario B : reçu par succession en 2022, valeur déclarée 300 000 € |
|---|---|---|
| Prix d’acquisition actualisé (hypothèse) | 24 000 € | 300 000 € |
| Assiette des deux taxes | 376 000 € | 100 000 € |
| Taxe communale (10 %) | 37 600 € | 0 € (prix inférieur à 3 fois la valeur) |
| Taxe nationale | 18 800 € (rapport de 27, taux de 5 %) | 0 € (rapport de 1,3) |
| Impôt sur la plus-value (36,2 %) | 0 € (31 ans de détention : exonération) | 36 200 € (4 ans de détention, sans abattement) |
| Total | 56 400 €, soit 14,1 % du prix | 36 200 €, soit 9,1 % du prix |
Le scénario A illustre le piège : la détention longue efface la plus-value, pas les taxes de classement ; le scénario B montre l’inverse.
Ces taxes s’ajoutent-elles à l’impôt sur la plus-value immobilière ?
Oui. La plus-value sur un terrain à bâtir reste imposée selon l’article 150 U du CGI : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, avec exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans, règles inchangées par la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026). La surtaxe de 2 % à 6 % sur les plus-values élevées (article 1609 nonies G du CGI) ne s’applique pas aux terrains à bâtir.
À examiner avec le notaire : l’exonération en cas de cession à un organisme de logement social ou à une collectivité (7° et 8° du II de l’article 150 U du CGI), prorogée jusqu’au 31 décembre 2027 par la loi de finances pour 2026.
Comment anticiper ces taxes avant de signer avec un promoteur ?
Dater le classement en zone constructible dans l’historique des documents d’urbanisme (POS, PLU, PLUi-H de Toulouse Métropole), auprès du service urbanisme de la commune ou du notaire : cette date commande l’application des deux taxes et leur extinction après 18 ans. Retrouver le prix d’acquisition ou la valeur déclarée dans la succession ou la donation, dont le rapport au prix de vente déclenche ou écarte chaque taxe. Vérifier enfin la nature du bien : un terrain sans construction, ou aux constructions impropres à tout usage, est un « terrain nu » soumis aux deux taxes ; un terrain portant une maison habitable n’en relève pas selon la doctrine administrative, même en cas de démolition prévue, à confirmer par le notaire.
Le notaire déclare les deux taxes sur le formulaire 2048-TAB-SD, avec la plus-value, et les prélève sur le prix. Pour aller plus loin : terrain agricole déclassé en constructible et exonération de plus-value sur terrain constructible.
Comment nous travaillons
Garonne Foncier réalise un audit foncier gratuit sous 48 h : règlement d’urbanisme, historique de classement, constructibilité et estimation de la charge fiscale. Nous mettons ensuite en concurrence 8 à 15 promoteurs parmi nos plus de 30 promoteurs partenaires, nous comparons prix, conditions suspensives et délais, puis nous accompagnons le vendeur jusqu’à l’acte authentique. Le coût pour le vendeur est de 0 € : la commission est intégralement réglée par le promoteur acquéreur, et aucune commission n’est due en cas d’échec.
Qui est Garonne Foncier ?
Garonne Foncier est la marque de courtage foncier de NCAS SARL (SIREN 939 280 699), 24 rue d’Alsace-Lorraine à Toulouse, spécialisée dans la cession de terrains constructibles à des promoteurs immobiliers sur Toulouse Métropole, la Haute-Garonne et l’Occitanie. Son fondateur et gérant, Aloys Sikora, est agent immobilier titulaire de la carte T (CPI 3101 2025 000 000 026, délivrée par la CCI de Toulouse) et conseiller en gestion de patrimoine (CIF, COA, ORIAS 25002865, membre de la CNCGP), aux côtés du co-gérant Nicolas Combes. Cette double casquette couvre le prix, la fiscalité et le réemploi du prix de vente. Garonne Foncier est adossé au cabinet de gestion de patrimoine Garonne Patrimoine (Toulouse, Bordeaux, Pau). Contact : 06 86 84 46 86.
FAQ : taxes sur un terrain devenu constructible
Un terrain hérité est-il soumis aux taxes sur les terrains devenus constructibles ?
Oui si la vente est la première cession à titre onéreux depuis le classement. Le prix d’acquisition retenu est la valeur déclarée dans la succession : la taxe communale tombe si le prix de vente est inférieur à trois fois cette valeur, et la taxe nationale s’il est inférieur à dix fois.
Les taxes des articles 1529 et 1605 nonies bénéficient-elles des abattements pour durée de détention ?
Non. Elles se calculent sur le prix de vente diminué du prix d’acquisition actualisé de l’inflation, sans abattement pour durée de détention, même pour un terrain détenu depuis plus de 30 ans.
Qui paie ces taxes lors d’une vente à un promoteur à Toulouse ?
Le vendeur. Le notaire les déclare sur le formulaire 2048-TAB-SD et les prélève sur le prix lors de l’acte authentique ; le promoteur ne les prend pas en charge, mais leur montant se négocie dans le prix.
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Informations générales à jour en septembre 2026, à la date de publication ; elles ne remplacent pas une étude au cas par cas. Règles d’urbanisme et date de classement de chaque parcelle à vérifier sur le règlement de la commune ; fiscalité susceptible d’évoluer avec les lois de finances.