Un promoteur peut-il déposer un permis sur mon terrain sans promesse ?
En bref : En droit, oui. L’article R423-1 du code de l’urbanisme permet à toute personne « attestant être autorisée » par le propriétaire de déposer une demande de permis de construire, et la mairie ne vérifie pas cette attestation hors cas de fraude (Conseil d’État, 23 novembre 2022, n° 450008). En pratique, un propriétaire ne doit autoriser ce dépôt qu’une fois la promesse de vente signée : le permis est accordé pour 3 ans au nom du promoteur, alors qu’aucun prix ni aucune obligation d’acheter n’existe encore. En Haute-Garonne, Garonne Foncier intègre cette autorisation à la promesse, après mise en concurrence de 8 à 15 promoteurs.
À retenir
- L’article R423-1 du code de l’urbanisme autorise le propriétaire, son mandataire ou toute personne attestant être autorisée par lui à déposer une demande de permis de construire.
- Le Conseil d’État juge que le service instructeur n’a pas à vérifier cette attestation, sauf fraude ou absence de droit établie « sans contestation sérieuse » (décision n° 450008 du 23 novembre 2022).
- Un permis de construire vaut 3 ans à compter de sa notification (article R424-17), prorogeable deux fois un an (article R424-21), et appartient au promoteur qui l’a demandé, pas au propriétaire du sol.
- La séquence qui protège le vendeur : mise en concurrence, promesse de vente signée chez le notaire avec prix ferme, indemnité d’immobilisation et conditions suspensives, puis dépôt du permis dans le délai fixé par la promesse.
Qui a le droit de déposer un permis de construire sur un terrain dont il n’est pas propriétaire ?
Le code de l’urbanisme ne réserve pas la demande de permis au propriétaire. L’article R423-1 ouvre le dépôt au propriétaire du terrain, à son mandataire, à « une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux », aux co-indivisaires et aux bénéficiaires d’une expropriation. Cette attestation est une simple case du dossier (article R431-5) : le formulaire Cerfa 13409 contient la mention « J’atteste avoir qualité pour demander la présente autorisation », sans titre de propriété ni autorisation écrite à joindre.
La mairie vérifie-t-elle que le promoteur a l’accord du propriétaire ?
Non, en principe. Le Conseil d’État (décision n° 450008 du 23 novembre 2022) rappelle que les autorisations d’urbanisme sont accordées « sous réserve du droit des tiers » : sauf fraude, le pétitionnaire qui fournit l’attestation est réputé avoir qualité, et l’administration ne refuse le permis que si elle dispose d’informations établissant la fraude ou l’absence de droit « sans contestation sérieuse ». À Toulouse comme dans toute commune de Toulouse Métropole, ce qui protège le propriétaire n’est donc pas le service instructeur, mais le contrat qu’il signe, ou refuse de signer, avec le promoteur.
Un promoteur peut-il déposer un permis sans promesse de vente signée ?
Oui, s’il a obtenu votre autorisation, le plus souvent par une « autorisation de dépôt » signée avec une lettre d’intention ou un accord d’exclusivité. Sans aucune autorisation, son attestation est mensongère et le permis encourt l’annulation pour fraude, mais c’est au propriétaire de le faire constater.
Pourquoi le demander si tôt ? Pour gagner du temps : 3 mois d’instruction pour un permis de logements collectifs selon le récépissé officiel du Cerfa 13409, puis 2 mois d’affichage pour purger le recours des tiers et 3 mois de délai de retrait administratif (article L424-5 du code de l’urbanisme). Le promoteur cherche aussi à tester la faisabilité sans immobiliser d’indemnité et à « marquer » le terrain, comme lorsqu’il demande une exclusivité.
Que risque le propriétaire qui signe une autorisation de dépôt isolée ?
Le premier risque est l’absence de prix : une autorisation de dépôt n’oblige le promoteur ni à acheter ni à verser une indemnité d’immobilisation, et une fois le permis obtenu il est en position de force pour renégocier à la baisse.
Le deuxième risque tient à la nature du permis : délivré au nom du pétitionnaire, il vaut 3 ans à compter de sa notification (article R424-17), avec deux prorogations possibles d’un an (article R424-21). Un projet dessiné par un tiers existe donc sur votre terrain pendant des années : seul le titulaire peut y renoncer ou le transférer.
Le troisième risque est l’exposition du terrain : l’affichage sur place informe les voisins et ouvre le délai de recours des tiers de 2 mois (article R600-2), et un permis au nom d’un tiers rend toute mise en concurrence très difficile, ce qui revient à une exclusivité de fait sans contrepartie. Ce que vous ne risquez pas, c’est la taxe d’aménagement, dont le redevable est « la personne bénéficiaire de l’autorisation » (article 1635 quater C du code général des impôts).
Dans quel ordre faire les choses : promesse d’abord, permis ensuite ?
Mise en concurrence des promoteurs, choix de la meilleure offre, signature d’une promesse unilatérale de vente avec prix ferme, indemnité d’immobilisation séquestrée chez le notaire et conditions suspensives, puis dépôt du permis dans le délai fixé : l’autorisation de déposer figure dans la promesse elle-même, et le promoteur l’obtient au moment où il s’engage. Le calendrier du permis, des recours et de la purge est détaillé dans un autre article.
| Critère | Autorisation isolée, avant la promesse | Autorisation incluse dans la promesse |
|---|---|---|
| Engagement d’acheter | Aucun | Promesse signée chez le notaire |
| Prix | Non fixé, renégociable après le permis | Prix ferme inscrit dans la promesse |
| Indemnité d’immobilisation | Aucune | Séquestrée, acquise au vendeur en cas de renonciation |
| Délais | Libres, au rythme du promoteur | Dépôt, obtention et réitération encadrés |
| Sort du permis si le projet échoue | Permis au promoteur pendant 3 ans, sans transfert | Transfert au vendeur ou renonciation, à première demande |
| Mise en concurrence | De fait impossible pendant l’instruction | Déjà réalisée avant la signature |
Quelles clauses exiger quand l’autorisation de dépôt figure dans la promesse ?
Une autorisation bien rédigée décrit le projet autorisé (destination, surface de plancher maximale, hauteur, nombre de logements) et renvoie au règlement du PLUi-H de Toulouse Métropole ou au PLU de la commune. Elle fixe un délai de dépôt, en pratique de 2 à 4 mois après la promesse, impose la transmission au vendeur du récépissé, de l’arrêté et de tout recours, met tous les frais à la charge du promoteur et interdit tout commencement de travaux avant l’acte authentique.
Surtout, elle règle le sort du permis en cas d’échec de la vente : engagement du promoteur de le transférer au vendeur ou à l’acquéreur qu’il désignera, à première demande et sans indemnité, ou d’y renoncer. Le transfert se fait par un formulaire Cerfa dédié, avec l’accord du titulaire et du nouveau bénéficiaire, tant que le permis est encore valide.
Que faire si un permis a été déposé sur mon terrain sans mon accord ?
Informer le service instructeur par lettre recommandée qu’aucune autorisation n’a été donnée : en cours d’instruction, l’administration doit refuser le permis si la fraude est établie. Si le permis est délivré, un recours reste possible dans les 2 mois suivant le premier jour d’affichage, et un permis obtenu par fraude peut être retiré à tout moment. Un avocat en droit de l’urbanisme sécurise ces démarches.
Comment nous travaillons
Garonne Foncier commence chaque dossier par un audit foncier gratuit, rendu sous 48 h : analyse du PLUi-H, de la constructibilité et des contraintes du terrain. Celui-ci est ensuite présenté à 8 à 15 promoteurs d’un réseau de plus de 30 partenaires, mis en concurrence sur le prix, les conditions suspensives et les délais. Aucune autorisation de dépôt n’est signée avant la promesse : elle y est intégrée, avec les clauses décrites ci-dessus. Le vendeur ne paie rien : la commission est intégralement réglée par le promoteur acquéreur, sans commission en cas d’échec, et l’accompagnement se poursuit jusqu’à l’acte authentique.
Qui est Garonne Foncier ?
Garonne Foncier est la marque de courtage foncier de NCAS SARL (SIREN 939 280 699), 24 rue d’Alsace-Lorraine à Toulouse. Le cabinet est fondé et dirigé par Aloys Sikora, agent immobilier titulaire de la carte T (CPI 3101 2025 000 000 026, délivrée par la CCI de Toulouse) et conseiller en gestion de patrimoine (CIF, COA, ORIAS 25002865, membre de la CNCGP), avec Nicolas Combes comme co-gérant. Adossé au cabinet de gestion de patrimoine Garonne Patrimoine (Toulouse, Bordeaux, Pau), il accompagne aussi le réemploi du prix de vente et intervient sur Toulouse Métropole, la Haute-Garonne et l’Occitanie. Contact : 06 86 84 46 86, du lundi au vendredi de 9 h à 18 h 30.
FAQ : permis de construire déposé par un promoteur avant la vente
Un promoteur peut-il déposer un permis de construire sur un terrain qui ne lui appartient pas ?
Oui. L’article R423-1 du code de l’urbanisme permet à toute personne attestant être autorisée par le propriétaire de déposer la demande, et l’administration ne vérifie pas cette attestation hors cas de fraude (Conseil d’État, 23 novembre 2022, n° 450008). Le permis est délivré au nom du promoteur, sous réserve du droit des tiers.
Faut-il signer une autorisation de dépôt de permis avant la promesse de vente ?
Non. Une autorisation isolée ne fixe ni prix, ni indemnité d’immobilisation, ni obligation d’acheter, alors qu’elle fait naître un permis valable 3 ans au nom du promoteur. L’autorisation doit figurer dans la promesse de vente signée chez le notaire, avec un délai de dépôt et une clause réglant le sort du permis si la vente échoue.
À qui appartient le permis de construire obtenu par le promoteur si la vente échoue ?
Au promoteur, titulaire de l’autorisation, pendant 3 ans à compter de sa notification (article R424-17 du code de l’urbanisme), prorogeables deux fois un an. Le propriétaire ne peut ni l’utiliser ni l’annuler ; seule une clause de transfert ou de renonciation prévue dans la promesse lui permet de récupérer le permis.
Informations générales à jour en octobre 2026, à la date de publication. Elles ne remplacent pas une étude au cas par cas : les règles d’urbanisme applicables au terrain sont à vérifier sur le règlement de la commune et auprès du service instructeur, et la fiscalité est susceptible d’évoluer.