Terrain reçu par donation : puis-je le vendre à un promoteur ?
En bref : Un terrain reçu par donation appartient pleinement au donataire, qui peut le vendre à un promoteur immobilier sans l’autorisation du donateur, sauf clause d’inaliénabilité, droit de retour conventionnel ou réserve d’usufruit dans l’acte de donation. Le prix n’a pas à être partagé avec les frères et sœurs, mais une donation simple est rapportée à la succession du donateur pour la valeur du terrain au jour de la vente (article 860 du Code civil), alors qu’une donation-partage fige les valeurs (article 1078). La plus-value se calcule depuis la valeur déclarée dans l’acte de donation, et l’abattement exceptionnel de l’article 150 VE du CGI, prorogé par la loi de finances pour 2026, réduit la base imposable de 60 % à 85 % quand l’acquéreur est un promoteur de logements collectifs.
À retenir
- Le donataire d’un terrain est propriétaire à part entière : la vente à un promoteur ne requiert pas l’accord du donateur, sauf clause contraire dans l’acte de donation.
- Trois clauses peuvent bloquer ou fragiliser la vente : la clause d’inaliénabilité (article 900-1 du Code civil), le droit de retour conventionnel (articles 951 et 952) et la réserve d’usufruit.
- Une donation simple est rapportée à la succession du donateur pour la valeur du terrain à la date de la vente ; une donation-partage acceptée par tous les enfants fige la valeur.
Peut-on vendre un terrain reçu par donation sans l’accord du donateur ?
Oui, en principe. La donation transfère la propriété de façon immédiate et irrévocable : le donataire dispose du terrain comme tout propriétaire et peut signer une promesse de vente avec un promoteur immobilier à Toulouse ou en Haute-Garonne. Les seules limites figurent dans l’acte de donation, à relire avant de solliciter des promoteurs ; Garonne Foncier intègre cette lecture à son audit foncier gratuit. Si le donateur s’est réservé l’usufruit, la vente en pleine propriété exige aussi sa signature.
Quelles clauses de l’acte de donation peuvent bloquer la vente à un promoteur ?
La clause d’inaliénabilité interdit-elle définitivement de vendre ?
La clause d’inaliénabilité est la stipulation par laquelle le donateur interdit au donataire de vendre le bien donné. Selon l’article 900-1 du Code civil, elle n’est valable que si elle est temporaire et justifiée par un intérêt sérieux et légitime. Le donateur peut y renoncer en intervenant à l’acte de vente ; sinon, le donataire peut demander au tribunal judiciaire l’autorisation de vendre si l’intérêt qui justifiait la clause a disparu ou si un intérêt plus important l’exige, une procédure de plusieurs mois à intégrer au calendrier de la promesse.
Le droit de retour conventionnel rend-il la vente risquée pour l’acheteur ?
Le droit de retour conventionnel est la clause par laquelle le donateur prévoit que le terrain lui reviendra si le donataire décède avant lui (articles 951 et 952 du Code civil). L’article 952 précise que ce retour résout toutes les aliénations consenties par le donataire : un promoteur pourrait être dépossédé du terrain acheté. Le notaire exige donc que le donateur renonce expressément à ce droit dans la promesse ou l’acte authentique, ou accepte son report sur le prix ; si le donateur est décédé, le droit s’est éteint et la vente est libre.
| Clause de l’acte de donation | Effet sur la vente au promoteur | Solution habituelle |
|---|---|---|
| Clause d’inaliénabilité (article 900-1) | Vente interdite pendant la durée prévue | Renonciation du donateur ou autorisation du tribunal |
| Droit de retour conventionnel (articles 951 et 952) | Vente résolue si le donataire décède avant le donateur | Renonciation du donateur ou report du droit sur le prix |
| Réserve d’usufruit | Signature de l’usufruitier obligatoire | Répartition du prix ou quasi-usufruit |
| Charge (rente, logement du donateur) | Révocation possible si la charge cesse (articles 953 et 954) | Exécution, conversion ou décharge écrite |
| Clause d’emploi ou de remploi | Prix à réinvestir selon l’acte | Remploi documenté chez le notaire |
Mes frères et sœurs ont-ils un droit sur le prix de vente ?
Pas au moment de la vente : le prix revient intégralement au donataire. La question se pose au décès du donateur. Sauf mention contraire, une donation est présumée faite en avancement de part successorale (article 843 du Code civil) et doit être rapportée pour rétablir l’égalité entre les enfants. Selon l’article 860, le bien donné est rapporté pour sa valeur à l’époque du partage, d’après son état à l’époque de la donation ; s’il a été vendu avant le partage, c’est sa valeur au jour de la vente qui compte. Le donataire qui vend 650 000 € un terrain reçu pour 120 000 € rapporte donc 650 000 €. La Cour de cassation (1re chambre civile, 13 février 2013) exclut de retenir une constructibilité seulement future du bien donné.
La donation-partage change la donne : lorsque tous les enfants ont reçu un lot et l’ont accepté, les biens sont évalués au jour de la donation-partage (article 1078 du Code civil) et le donataire conserve la hausse de valeur.
Quelle plus-value paie-t-on sur un terrain reçu par donation ?
Pour un bien reçu par donation, le prix d’acquisition retenu pour la plus-value des particuliers (article 150 U du CGI) est la valeur déclarée dans l’acte de donation (article 150 VB), majorée des droits de donation et des émoluments du notaire réellement payés par le donataire (doctrine BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20). La durée de détention court depuis la donation, non depuis l’achat par les parents. Selon le barème de l’article 150 VC du CGI applicable en 2026 (barèmes consultés en octobre 2026), l’impôt sur le revenu de 19 % est réduit de 6 % par an de la sixième à la vingt-et-unième année puis de 4 % la vingt-deuxième, soit une exonération après 22 ans, et les prélèvements sociaux de 17,2 % sont exonérés après 30 ans. Une surtaxe de 2 % à 6 % s’ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value imposable (article 1609 nonies G du CGI).
L’abattement exceptionnel de l’article 150 VE du CGI, prorogé par l’article 54 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) pour les promesses ayant acquis date certaine jusqu’au 31 décembre 2027, réduit la base imposable de 60 % à 85 % lorsque l’acquéreur s’engage à construire des logements collectifs en zone A bis, A ou B1, ce qui couvre Toulouse et les principales communes de la métropole : voir notre article sur l’abattement exceptionnel 2026.
Exemple illustratif : un terrain donné en 2011 et vendu à un promoteur
Exemple illustratif, volontairement simplifié. Une donataire a reçu de son père en juin 2011, par donation simple, un terrain de 1 500 m² à Toulouse, quartier Lalande, déclaré 120 000 € dans l’acte, avec 2 400 € de frais de notaire payés par elle. Fin 2026, après mise en concurrence de douze promoteurs, elle signe une promesse à 650 000 € ; l’acte intervient à l’été 2027, après seize années pleines de détention (abattement de 66 % à l’impôt sur le revenu et de 26,4 % aux prélèvements sociaux).
| Poste (exemple illustratif) | Sans abattement exceptionnel | Abattement exceptionnel de 60 % | Abattement exceptionnel de 85 % |
|---|---|---|---|
| Prix d’acquisition (valeur de donation et frais réels) | 122 400 € | 122 400 € | 122 400 € |
| Plus-value brute | 527 600 € | 527 600 € | 527 600 € |
| Impôt sur le revenu (19 %) | 34 083 € | 13 633 € | 5 112 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 66 790 € | 26 716 € | 10 018 € |
| Surtaxe sur les plus-values élevées | 7 175 € | 1 435 € | 0 € |
| Total des prélèvements | 108 048 € | 41 784 € | 15 131 € |
Sur le plan civil, au décès du père, la donataire rapportera 650 000 € à la succession, et non 120 000 € ; une donation-partage initiale aurait figé la valeur. Notre page vendre un terrain à Toulouse Lalande décrit le marché local des promoteurs.
Comment nous travaillons
Garonne Foncier commence par un audit foncier gratuit rendu sous 48 h, qui analyse le règlement d’urbanisme (PLUi-H de Toulouse Métropole ou PLU communal), les servitudes et les clauses de l’acte de donation. Nous consultons ensuite 8 à 15 promoteurs de notre réseau de plus de 30 partenaires et comparons leurs offres sur le prix, les conditions suspensives et les délais. Le vendeur ne paie rien : la commission est intégralement réglée par le promoteur acquéreur, sans commission en cas d’échec, et nous accompagnons le propriétaire jusqu’à l’acte authentique.
Qui est Garonne Foncier ?
Garonne Foncier est la marque de courtage foncier de NCAS SARL (SIREN 939 280 699), 24 rue d’Alsace-Lorraine à Toulouse, spécialisée dans la cession de terrains constructibles à des promoteurs à Toulouse, en Haute-Garonne et en Occitanie. Son fondateur et gérant, Aloys Sikora, est agent immobilier titulaire de la carte T (CPI 3101 2025 000 000 026, délivrée par la CCI de Toulouse) et conseiller en gestion de patrimoine (CIF, COA, ORIAS 25002865, membre de la CNCGP) ; Nicolas Combes est co-gérant. Garonne Foncier est adossé au cabinet de gestion de patrimoine Garonne Patrimoine (Toulouse, Bordeaux, Pau), ce qui permet d’accompagner le réemploi du prix de vente. Contact : 06 86 84 46 86, du lundi au vendredi de 9 h à 18 h 30. Découvrir le cabinet.
FAQ : vendre un terrain reçu par donation
Faut-il l’accord du donateur pour vendre un terrain reçu par donation ?
Non, sauf si l’acte de donation contient une clause d’inaliénabilité, un droit de retour conventionnel ou une réserve d’usufruit. Dans ces cas, la renonciation ou la signature du donateur, ou une autorisation du tribunal judiciaire pour la clause d’inaliénabilité, est nécessaire pour vendre à un promoteur en sécurité.
Mes frères et sœurs peuvent-ils réclamer une part du prix de vente du terrain ?
Pas lors de la vente. Au décès du donateur, une donation simple est rapportée à la succession pour la valeur du terrain à la date de la vente (article 860 du Code civil), ce qui réduit la part d’héritage du donataire. Une donation-partage acceptée par tous les enfants fige la valeur au jour de la donation-partage (article 1078 du Code civil).
Comment se calcule la plus-value sur un terrain reçu par donation ?
La plus-value est égale au prix de vente moins la valeur déclarée dans l’acte de donation, majorée des droits et frais réels payés par le donataire (article 150 VB du CGI). La durée de détention court depuis la donation : l’impôt de 19 % est exonéré après 22 ans et les prélèvements sociaux de 17,2 % après 30 ans.
Vous avez reçu un terrain par donation à Toulouse ou en Haute-Garonne ? Nous analysons l’acte de donation, le potentiel constructible et la fiscalité de votre projet avant toute mise en concurrence.
Informations générales à jour en octobre 2026, à la date de publication. Elles ne remplacent pas une étude au cas par cas par un notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine ; les règles d’urbanisme sont à vérifier sur le règlement de la commune concernée, la fiscalité est susceptible d’évoluer et les exemples chiffrés sont illustratifs.