Donner le prix de vente de son terrain à ses enfants : quels droits ?
En bref : donner tout ou partie du prix de vente d’un terrain à ses enfants après l’acte authentique relève des droits de donation. En 2026, chaque parent peut donner 100 000 € à chaque enfant tous les 15 ans sans droits (article 779 du CGI), plus 31 865 € de don familial de somme d’argent s’il a moins de 80 ans (article 790 G) et, pour un don versé au plus tard le 31 décembre 2026, jusqu’à 100 000 € exonérés si l’enfant finance un logement neuf ou une rénovation énergétique de sa résidence principale (article 790 A bis). Au-delà, le barème en ligne directe s’applique.
À retenir
- Deux parents peuvent transmettre 200 000 € à chaque enfant sans droits de donation, grâce à deux abattements de 100 000 €.
- Le don familial de somme d’argent de 31 865 € (article 790 G du CGI) exige un donateur de moins de 80 ans et un enfant majeur.
- L’exonération de l’article 790 A bis du CGI (100 000 € par donateur, 300 000 € par enfant) ne vaut que pour les dons versés jusqu’au 31 décembre 2026, employés sous six mois dans un logement neuf ou une rénovation énergétique.
- Un don d’argent se déclare aux impôts dans le mois (formulaire n° 2735) ; la donation-partage notariée fige les valeurs entre enfants.
Pourquoi donner l’argent après la vente plutôt que le terrain avant ?
Donner le terrain avant la vente purge la plus-value latente, mais impose des droits sur la valeur du terrain constructible et un calendrier strict avant toute promesse : voir donner son terrain avant la vente à un promoteur.
Donner l’argent après la vente est plus simple. Le vendeur règle l’impôt de plus-value lors de l’acte (19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux après abattements, voir quel abattement exceptionnel sur la plus-value d’un terrain en 2026), puis transmet librement le prix net, après déduction des éventuelles taxes sur les terrains devenus constructibles. Cette voie s’impose lorsque le promoteur a déjà signé une promesse, car une donation du terrain postérieure à la promesse expose à une requalification.
Quels abattements s’appliquent en 2026 à un don d’argent à un enfant ?
Les droits de donation sont l’impôt dû sur une transmission à titre gratuit entre vifs, calculé après abattements.
L’abattement de 100 000 € par parent et par enfant (article 779 du CGI)
L’abattement est la fraction de la donation sur laquelle aucun droit n’est dû. En ligne directe, il est de 100 000 € par donateur et par donataire, renouvelable tous les 15 ans : les donations de moins de 15 ans sont rappelées fiscalement (article 784 du CGI).
Le don familial de somme d’argent de 31 865 € (article 790 G du CGI)
Le don familial de somme d’argent est une exonération propre aux dons d’argent en pleine propriété d’un donateur de moins de 80 ans à un descendant majeur, dans la limite de 31 865 € par donateur et par bénéficiaire tous les 15 ans. Cumulé avec l’abattement de 100 000 €, il porte à 131 865 € la somme transmise sans droits par parent.
L’exonération temporaire logement neuf ou rénovation énergétique (article 790 A bis du CGI)
Créée par l’article 71 de la loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025) et commentée au BOFiP le 4 septembre 2025 (BOI-ENR-DMTG-20-20-20), cette exonération vise les dons d’argent versés entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026 à un enfant, petit-enfant ou arrière-petit-enfant, dans la double limite de 100 000 € par donateur et de 300 000 € par donataire. L’enfant doit employer les fonds sous six mois pour acheter un logement neuf ou en VEFA, ou pour des travaux de rénovation énergétique éligibles à MaPrimeRénov’ dans sa résidence principale, puis conserver le logement cinq ans. Sont exclus, selon le BOFiP, l’achat d’un terrain à bâtir, la construction de sa maison et l’apport à une SCI. La date qui compte est celle du versement, même si l’acte d’achat est signé début 2027.
Le projet de loi de finances pour 2027, non adopté à la date de publication, ne prolonge pas ce dispositif (sources : Legifiscal, 1er octobre 2026 ; Toutsurmesfinances, 8 octobre 2026) ; tant qu’il n’est pas voté, seul le droit en vigueur compte.
| Dispositif | Montant exonéré | Conditions principales | Échéance |
|---|---|---|---|
| Abattement en ligne directe (article 779) | 100 000 € par parent et par enfant | Tout bien ; rappel fiscal sur 15 ans | Tous les 15 ans |
| Don familial de somme d’argent (article 790 G) | 31 865 € par donateur et par bénéficiaire | Donateur de moins de 80 ans ; enfant majeur | Tous les 15 ans |
| Exonération logement neuf ou rénovation énergétique (article 790 A bis) | 100 000 € par donateur, 300 000 € par enfant | Emploi sous six mois ; conservation cinq ans | Dons versés jusqu’au 31 décembre 2026 |
Combien de droits de donation au-delà des abattements ?
Au-delà des abattements, le barème en ligne directe de l’article 777 du CGI s’applique par tranches à la part nette taxable : 5 % jusqu’à 8 072 €, 10 % jusqu’à 12 109 €, 15 % jusqu’à 15 932 €, 20 % jusqu’à 552 324 €, puis 30 %, 40 % et 45 % au-delà de 1 805 677 € (barème vérifié en octobre 2026).
Exemple illustratif : 250 000 € donnés à un enfant par un parent veuf
Exemple illustratif : un parent veuf de 72 ans vend un terrain à un promoteur à Toulouse et donne 250 000 € à son fils unique, majeur, en novembre 2026. Si le fils affecte 100 000 € à un appartement en VEFA sous six mois, les droits passent d’environ 21 821 € à environ 1 821 €. Avec deux parents donnant chacun 125 000 €, les droits seraient nuls (263 730 € exonérés).
| Poste | Don libre d’emploi | Logement neuf, don versé au plus tard le 31 décembre 2026 |
|---|---|---|
| Somme donnée | 250 000 € | 250 000 € |
| Exonération article 790 A bis | 0 € | 100 000 € |
| Don familial article 790 G | 31 865 € | 31 865 € |
| Abattement article 779 | 100 000 € | 100 000 € |
| Part taxable | 118 135 € | 18 135 € |
| Droits de donation (article 777) | ≈ 21 821 € | ≈ 1 821 € |
Don manuel ou donation-partage : quelle forme choisir ?
Le don manuel est la remise directe d’une somme d’argent, sans acte notarié. L’enfant le déclare aux impôts dans le mois (formulaire n° 2735). Il reste une donation simple, présumée faite en avance de part successorale : au décès du parent, l’enfant doit la rapporter à la succession, pour la valeur du bien acheté si la somme a servi à une acquisition (article 860-1 du Code civil).
La donation-partage, obligatoirement notariée, répartit les sommes entre tous les enfants dans un même acte. Sous conditions (tous les enfants allotis et acceptants, pas de réserve d’usufruit sur une somme d’argent), les valeurs sont figées au jour de l’acte (article 1078 du Code civil) et les lots ne sont pas rapportables : c’est la forme la plus sûre avec plusieurs enfants.
Les droits peuvent être pris en charge par le parent sans constituer une donation supplémentaire taxable (BOI-ENR-DG-50-10-20, § 150). En revanche, donner une somme d’argent en s’en réservant l’usufruit (quasi-usufruit) a perdu l’essentiel de son intérêt depuis la loi de finances pour 2024, la dette de restitution n’étant plus déductible de la succession (article 774 bis du CGI).
Comment nous travaillons
Garonne Foncier réalise un audit foncier gratuit sous 48 h : règles du PLUi-H ou du PLU, constructibilité et simulation de la fiscalité de la vente. Nous mettons ensuite en concurrence 8 à 15 promoteurs parmi nos plus de 30 promoteurs partenaires, puis nous accompagnons le vendeur jusqu’à l’acte authentique. Le coût pour le vendeur est de 0 € : la commission est intégralement réglée par le promoteur acquéreur, aucune n’étant due en cas d’échec (voir nos honoraires). Avec le cabinet Garonne Patrimoine, la transmission aux enfants et le réemploi du prix de vente sont étudiés avec le notaire avant la signature.
Qui est Garonne Foncier ?
Garonne Foncier est la marque de courtage foncier de NCAS SARL (SIREN 939 280 699), 24 rue d’Alsace-Lorraine à Toulouse, spécialisée dans la cession de terrains constructibles à des promoteurs immobiliers sur Toulouse Métropole, la Haute-Garonne et l’Occitanie. Son fondateur et gérant, Aloys Sikora, est agent immobilier titulaire de la carte T (CPI 3101 2025 000 000 026, délivrée par la CCI de Toulouse) et conseiller en gestion de patrimoine (CIF, COA, ORIAS 25002865, membre de la CNCGP), aux côtés du co-gérant Nicolas Combes. Garonne Foncier est adossé au cabinet de gestion de patrimoine Garonne Patrimoine (Toulouse, Bordeaux, Pau), ce qui permet d’accompagner le réemploi du prix de vente. Contact : 06 86 84 46 86.
FAQ : donner le prix de vente de son terrain à ses enfants
Puis-je donner le prix de vente de mon terrain à mes enfants sans payer de droits ?
Oui, dans les plafonds : 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans (article 779 du CGI), plus 31 865 € de don familial si le parent a moins de 80 ans (article 790 G), plus 100 000 € pour un don versé au plus tard le 31 décembre 2026 et employé dans un logement neuf ou une rénovation énergétique (article 790 A bis).
Faut-il passer chez le notaire pour donner de l’argent à ses enfants ?
Non pour un don manuel : un virement suffit, déclaré aux impôts dans le mois (formulaire n° 2735). Le notaire est obligatoire pour une donation-partage, recommandée avec plusieurs enfants car elle fige les valeurs et évite le rapport à la succession.
Le don de 100 000 € exonéré pour un logement neuf est-il encore possible en 2026 ?
Oui, pour les sommes versées au plus tard le 31 décembre 2026 (article 790 A bis du CGI), employées sous six mois dans un logement neuf, en VEFA ou dans une rénovation énergétique de la résidence principale, conservée cinq ans. L’achat d’un terrain à bâtir et la construction d’une maison sont exclus.
Vous vendez un terrain et souhaitez en transmettre une partie à vos enfants ? Demander l’audit foncier gratuit sous 48 h.
Informations générales à jour en octobre 2026, à la date de publication ; elles ne remplacent pas une étude au cas par cas. Règles d’urbanisme à vérifier sur le règlement de la commune ; fiscalité susceptible d’évoluer, notamment avec la loi de finances pour 2027.