ABF (Architecte des Bâtiments de France)
Service de l’État chargé de la protection du patrimoine architectural. Tout terrain situé dans un périmètre ABF (500 m autour d’un monument historique) voit ses constructions soumises à son avis conforme.
En savoir plus →Acte authentique
Acte notarié qui finalise la vente d’un bien immobilier. Il transfère juridiquement la propriété du vendeur à l’acquéreur et déclenche le paiement intégral du prix.
ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine)
Établissement public finançant les programmes de rénovation urbaine dans les quartiers prioritaires. Vendre un terrain en zone ANRU implique des procédures spécifiques et souvent des prix attractifs.
Apport en SCCV
Alternative à la vente cash : vous apportez votre terrain au capital d’une SCCV (Société Civile de Construction-Vente) créée avec le promoteur, et partagez les bénéfices du programme.
AU (Zone)
Zone « à urbaniser » du PLU. La zone 1AU est immédiatement constructible, la 2AU nécessite une modification préalable du PLU. Les terrains AU sont les plus prisés par les promoteurs.
Audit foncier
Analyse complète d’un terrain : lecture du PLU, calcul de la SDP réalisable, identification des contraintes (servitudes, zonage), estimation de la charge foncière. Préalable indispensable à toute mise en concurrence.
Bail à construction
Bail de longue durée (18 à 99 ans) par lequel un propriétaire (bailleur) cède l’usage de son terrain à un preneur qui s’engage à y construire. À l’expiration, les constructions reviennent au bailleur.
Bail emphytéotique
Bail de très longue durée (18 à 99 ans) avec un canon symbolique. Le preneur peut construire et exploiter, le bailleur récupère le bien amélioré en fin de bail.
Bailleur social
Opérateur agréé par l’État construisant des logements sociaux. À Toulouse : Toulouse Métropole Habitat, Patrimoine SA Languedocienne, Promologis, etc. Achetent du foncier à prix souvent inférieur aux promoteurs privés.
Bilan promoteur
Calcul financier d’une opération immobilière : chiffre d’affaires (vente des logements) moins coûts (construction, taxes, marges, financiers). Le solde donne la charge foncière que le promoteur peut payer pour le terrain.
Bornage
Opération réalisée par un géomètre-expert pour définir et matérialiser les limites précises d’un terrain. Non obligatoire pour la vente d’un terrain non détaché, recommandé en cas de doute.
Carte T (carte professionnelle)
Carte d’agent immobilier « Transactions sur immeubles et fonds de commerce » délivrée par la CCI. Obligatoire pour exercer les activités d’intermédiation immobilière. NCAS : CPI 3101 2025 000 000 026.
Cadastre
Document officiel décrivant les parcelles foncieres d’une commune (limites, surface, propriétaire). Consultation libre sur cadastre.gouv.fr.
CGP (Conseiller en Gestion de Patrimoine)
Professionnel agréé ORIAS conseillant ses clients sur la gestion globale de leur patrimoine : financier, immobilier, fiscal, transmission. Garonne Foncier : ORIAS N°25002865.
Charge foncière
Montant maximum qu’un promoteur peut payer pour un terrain selon son bilan financier. Résultat de l’équation : chiffre d’affaires programme − tous les coûts de production.
Découvrir le calcul →Clause pénale
Clause de la promesse prévoyant une indemnité forfaitaire en cas de manquement d’une partie. Souvent fixée à 10 % du prix.
Clause de substitution
Clause permettant au promoteur de transférer ses droits à un tiers (souvent une SCCV). À encadrer absolument pour préserver vos garanties.
CNCGP
Chambre Nationale des Conseils en Gestion de Patrimoine. Première association professionnelle des CGP en France, garantissant la déontologie de ses membres.
Compromis de vente
Avant-contrat synallagmatique : les deux parties s’engagent réciproquement. Différent de la promesse unilatérale où seul le vendeur s’engage.
Condition suspensive
Événement futur dont la réalisation conditionne la vente définitive. Principales : obtention du PC, purge des recours, financement.
En savoir plus →COS (Coefficient d’Occupation des Sols)
Ancien indicateur déterminant la SDP maximale. Supprimé en 2014 par la loi ALUR. Remplacé par les règles de gabarit (hauteur, emprise) du PLU.
CSG / CRDS
Contribution Sociale Généralisée + Contribution au Remboursement de la Dette Sociale. Composantes des prélèvements sociaux à 17,2 % sur la plus-value.
Dation en paiement
Mécanisme par lequel le vendeur reçoit en paiement non pas du cash mais des lots du futur programme (logements, locaux). Fiscalité spécifique.
Déclassement
Modification du zonage d’un terrain dans le PLU : passage d’une zone A (agricole) ou N (naturelle) vers U ou AU (urbanisable). Peut multiplier la valeur par 50 à 200.
Démembrement de propriété
Séparation de la pleine propriété entre nue-propriété et usufruit. Stratégie patrimoniale puissante avant cession : divise par 2 à 3 la fiscalité de la plus-value.
DIA (Déclaration d’Intention d’Aliéner)
Déclaration obligatoire faite par le notaire à la commune avant toute vente d’un terrain en zone de préemption. Déclenche le délai DPU.
Diagnostic ERP
État des Risques et Pollutions : document obligatoire à fournir au promoteur informant des risques (inondation, sismique, technologique, pollution sols).
Division parcellaire
Découpage d’un terrain en plusieurs lots distincts. Permet de vendre un seul lot et conserver le reste, ou de vendre plus cher au m².
DPE / DPU
DPE : Diagnostic de Performance Énergétique (bâtis). DPU : Droit de Préemption Urbain, droit prioritaire de la commune sur certaines ventes foncières.
DREAL
Direction Régionale de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement. Service État instruisant les demandes d’étude d’impact, dérogations espèces protégées.
DUP (Déclaration d’Utilité Publique)
Acte administratif déclarant un projet d’utilité publique. Permet l’expropriation. Si une DUP est imminente, vendre à un promoteur avant peut être très avantageux.
EBC (Espace Boisé Classé)
Protection paysagère inscrite au PLU protégeant des bois, forêts, plantations. Tout abattage soumis à déclaration préalable.
Emplacement réservé
Inscription au PLU réservant un terrain pour un équipement public futur (route, école). Le propriétaire peut exiger l’achat dans 1 an (droit de délaissement).
EPF (Établissement Public Foncier)
Opérateur public acquérant et stockant du foncier pour le compte des collectivités. EPF Occitanie actif sur Toulouse.
Étude G1 / G2
Études géotechniques : G1 (sondages préliminaires) obligatoire dans les zones à aléa argileux depuis la loi ELAN. G2 (étude approfondie) demandée par le promoteur avant son PC.
Étude d’impact
Analyse environnementale obligatoire pour les opérations > 10 ha. Allonge considérablement les délais (12-24 mois supplémentaires).
Foncier
Terme générique désignant tout terrain non bâti ou avec bâti destiné à être transformé. Le « marché du foncier » désigne les transactions de terrains.
Forward funding
Mécanisme où un investisseur institutionnel achète un terrain et finance la construction par un promoteur délégué. L’immeuble reste dans le portefeuille de l’institutionnel.
Frais de notaire
Ensemble des frais liés à l’acte authentique : émoluments du notaire, droits de mutation, taxes. Pour un terrain : 5,80 % (terrain bâti) ou 0,71 % (terrain à bâtir avec engagement de construire).
Garantie de passif
Clause par laquelle le vendeur s’engage à garantir l’acquéreur contre certains risques juridiques, fiscaux ou environnementaux postérieurs à la vente. Durée et plafond à négocier.
ICPE
Installation Classée pour la Protection de l’Environnement : activité industrielle réglementée selon ses risques. Le voisinage d’une ICPE peut générer des décotes de prix significatives.
IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière)
Impôt français sur le patrimoine immobilier > 1,3 M€. La vente d’un terrain peut faire sortir de l’assiette IFI selon le réemploi.
Indemnité d’immobilisation
Somme (5 à 10 % du prix) que le promoteur dépose chez le notaire à la signature de la promesse. Garantie pour le vendeur en cas de défaillance du promoteur.
Indivision
Situation où plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien sans division matérielle. La vente nécessite l’accord unanime (avec exceptions à la majorité des 2/3).
Loi ALUR (2014)
Loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové. Supprime le COS, simplifie le PLUi-H, encadre les lotissements (règle des 10 ans).
Loi ELAN (2018)
Loi Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique. Encadre les recours abusifs, rend obligatoire l’étude G1 dans les zones argileuses.
Lotisseur
Opérateur spécialisé dans la division parcellaire et la vente de lots à bâtir à des particuliers. Prix généralement inférieur à un promoteur pour le même terrain.
Mandat exclusif
Mandat où le vendeur confie la commercialisation à un seul intermédiaire. Garantit l’engagement complet du cabinet et un prix optimisé.
Marchand de biens
Professionnel achetant pour revendre rapidement avec marge. Profil d’acquéreur différent du promoteur (revente à court terme vs construction).
Mise en concurrence
Sollicitation simultanée de plusieurs promoteurs (8 à 15) sur un même terrain. Méthode la plus efficace pour obtenir le meilleur prix : +28 % en moyenne sur la première offre.
Nue-propriété
Démembrement de la pleine propriété sans le droit d’usage et de jouissance (qui est l’usufruit). Permet des stratégies de transmission optimisées.
OAP (Orientation d’Aménagement et de Programmation)
Secteurs stratégiques du PLU avec règles particulières (gabarit, mixité, espaces publics). Les terrains en OAP peuvent être très valorisables.
OBO (Owner Buy Out)
Opération de « rachat à soi-même » par une SCI familiale. Permet de monetiser un actif tout en organisant la transmission progressive aux enfants.
ORIAS
Organisme pour le Registre des intermédiaires en assurance, banque et finance. Inscription obligatoire pour les CGP. NCAS : ORIAS N°25002865.
PC (Permis de Construire)
Autorisation administrative obligatoire pour construire. Délai d’instruction : 2 à 5 mois. La purge de tout recours est une condition suspensive standard.
PEB (Plan d’Exposition au Bruit)
Document réglementaire délimitant des zones de bruit autour des aérodromes. À Toulouse : PEB Toulouse-Blagnac, impact significatif sur la constructibilité.
PFAC
Participation Forfaitaire à l’Assainissement Collectif. Taxe payée par le promoteur au moment du raccordement au réseau d’assainissement.
PLU / PLUi-H
Plan Local d’Urbanisme : document régissant l’urbanisation d’une commune. À Toulouse Métropole : PLUi-H (intercommunal et habitat).
Comprendre le PLU →Plus-value immobilière
Différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition. Taxée à 36,2 % (IR + PS), avec abattements pour durée de détention.
Pollution des sols
Contamination chimique des sols issue d’activités industrielles, agricoles ou stations-service. Étude environnementale (ESPSPRP) souvent demandée par le promoteur.
PPRI (Plan de Prévention des Risques Inondation)
Document encadrant la constructibilité dans les zones inondables. Trois zones : rouge, bleu, blanche.
PPRT (Plan de Prévention des Risques Technologiques)
Document réglementant les zones autour des sites industriels Seveso. Créé après AZF (loi Bachelot 2003).
Promesse de vente
Avant-contrat formel engageant le vendeur à vendre sous conditions suspensives. Signée chez le notaire, elle pose les bases définitives de la vente.
Promoteur immobilier
Opérateur conçoit, finance et réalise des programmes immobiliers (habitation, bureaux, commerces) qu’il revend ensuite à des acquéreurs finaux.
PVR (Participation pour Voiries et Réseaux)
Participation payée par le promoteur quand l’opération nécessite la création ou l’extension de voirie/réseaux.
RE2020
Réglementation environnementale en vigueur depuis 2022. Renforce les exigences thermiques et environnementales pour les constructions neuves.
Recours abusif
Recours d’un tiers contre un permis de construire, jugé sans fondement réel. La loi ELAN encadre ces recours et permet l’indemnisation.
Retrait-gonflement des argiles
Phénomène géotechnique spécifique à la Haute-Garonne : les sols argileux gonflent l’hiver et se rétractent l’été, fragilisant les fondations. Étude G1 obligatoire.
SCCV (Société Civile de Construction-Vente)
Structure juridique créée par un promoteur pour porter un programme. Le vendeur peut y apporter son terrain en échange de parts.
SCI (Société Civile Immobilière)
Structure juridique de détention de biens immobiliers. Régime fiscal au choix : IR (transparence) ou IS (impôt société).
SCPI
Société Civile de Placement Immobilier. Véhicule d’investissement immobilier collectif. Réinvestissement classique après vente d’un terrain.
SDP (Surface De Plancher)
Surface totale des planchers d’une construction (article R111-22 CU). Métrique clé pour estimer la valeur d’un terrain. Plus le PLU autorise de SDP, plus le terrain vaut cher.
En savoir plus →Servitude
Charge grévant un terrain au bénéfice d’un autre (passage, vue, réseau, alignement). Peut affecter la constructibilité et donc le prix.
SIIC
Société d’Investissement Immobilier Cotée. Acteur institutionnel achetant du foncier pour exploitation locative long terme.
SMS (Servitude de Mixité Sociale)
Obligation au PLU de réaliser un pourcentage de logements sociaux dans les programmes. Impact direct sur la charge foncière acceptable.
SRU (loi)
Loi Solidarité et Renouvellement Urbains (2000) : impose 25 % de logements sociaux dans les communes de +3500 habitants en zone tendue.
Taxe d’aménagement (TA)
Taxe payée par le promoteur sur la SDP réalisée. Composition : part communale (1-20 %) + départementale (1-2,5 %).
TVA immobilière
Régime de TVA applicable aux ventes immobilières : TVA sur la marge (cas le plus courant pour le promoteur) ou TVA sur le prix total.
Valeur vénale
Prix auquel un bien pourrait être vendu sur le marché à un instant donné. Notion centrale en évaluation immobilière et fiscalité (IFI, succession).
Vente à terme
Vente où le paiement est différé dans le temps (paiement échelonné sur plusieurs années). Avantage fiscal possible.
Viager
Vente avec paiement à terme constitué d’un bouquet (capital initial) + une rente versée jusqu’au décès du vendeur. Possible avec promoteur sur terrains.
Viabilisation
Raccordement du terrain aux réseaux (eau, assainissement, électricité, télécom). Un terrain viabilisé vaut significativement plus cher.
ZAC (Zone d’Aménagement Concerté)
Opération d’aménagement public dans laquelle une collectivité (ou son aménageur) organise l’urbanisation d’un secteur. Prix souvent inférieurs au marché libre.
ZAD (Zone d’Aménagement Différé)
Zone où la collectivité dispose d’un droit de préemption renforcé pour une durée déterminée (jusqu’à 6 ans).
ZAN (Zéro Artificialisation Nette)
Objectif législatif (loi Climat 2021) de réduire de 50 % la consommation d’espaces naturels d’ici 2031, et zéro net d’ici 2050. Raréfie les terrains constructibles : leur valeur augmente.
Zonage du PLU
Division du territoire en zones : U (urbaine), AU (à urbaniser), A (agricole), N (naturelle). Les zones U et AU sont constructibles.
ZRR / FRR
Zones de Revitalisation Rurale (renommées France Ruralités Revitalisation en 2024). Avantages fiscaux pour les acquéreurs professionnels.
Une notion vous échappe sur votre dossier ?
Audit foncier gratuit sous 48h · Vulgarisation des termes techniques spécifiques à votre situation
Démarrer mon audit foncier gratuit →