Diagnostic ERP : un incontournable de la vente de terrain

Lors de la vente d’un terrain, l’État des Risques et Pollutions (ERP, anciennement ERNMT) est un document obligatoire qui informe l’acquéreur des risques naturels, technologiques et de pollution affectant le terrain. Ce diagnostic, souvent négligé par les vendeurs, peut pourtant ouvrir droit à une annulation de vente ou à une diminution de prix en cas d’omission.

Qu’est-ce que le diagnostic ERP ?

L’État des Risques et Pollutions est un document réglementaire (article L.125-5 du Code de l’environnement) qui recense les risques auxquels est exposé votre terrain. Il doit être fourni par le vendeur à l’acquéreur :

• Dès la promesse de vente (ou compromis)
• Actualisé à moins de 6 mois de la signature de l’acte
• Annexé à l’acte authentique définitif

Il est dû par le vendeur, y compris pour les terrains non bâtis.

Quels risques sont couverts ?

Le diagnostic ERP informe sur :

• Risques naturels : inondations (PPRI), mouvements de terrain (PPRMT), séismes, feu de forêt, avalanche, cyclones, tempetes
• Risques technologiques : installations classées SEVESO, nucléaires, gazoducs, transports de matières dangereuses
• Risques miniers : anciens puits ou galeries dans certaines régions
• Risque radon : zones géographiques à potentiel radon (catégories 1, 2 ou 3)
• Pollution des sols : sites et sols pollués répertoriés (BASOL, BASIAS)
• Exposition au bruit : zones de nuisance sonore autour des aéroports
• Retrait-gonflement des argiles : phénomène de mouvements du sol selon l’humidité

La situation en Haute-Garonne

Notre département présente plusieurs types de risques identifiés :

• Inondations : PPRI de la Garonne, de l’Ariège, de l’Hers, du Touch, du Girou (large partie de Toulouse)
• Retrait-gonflement des argiles : la quasi-totalité du département est classée en aléa moyen à fort
• Séismes : zone de sismicité 2 (faible) pour toute la Haute-Garonne
• Radon : zones 1 (potentiel faible) pour la plaine, zones 2 ou 3 pour le sud du département
• Sites industriels : anciens sites BASIAS autour de Toulouse (ancienne raffinerie, zones industrielles, stations-service)

Comment obtenir l’ERP ?

Plusieurs options pour établir l’ERP de votre terrain :

• Plateforme officielle Georisques.gouv.fr : gratuit, accessible 24h/24 avec la référence cadastrale
• Formulaire téléchargeable : à remplir par le vendeur lui-même
• Diagnostiqueur immobilier certifié : prestation payante (50 à 100 €), garantie professionnelle
• Notaire : peut également l’établir dans le cadre de la préparation de l’acte

Pour une vente à un promoteur, la voie gratuite en ligne est suffisante, complétée par une vérification par le notaire.

Les risques d’omission

Ne pas fournir l’ERP (ou le fournir avec des omissions) expose le vendeur à :

• Annulation de la vente : l’acquéreur peut demander la nullité de l’acte dans les deux ans
• Diminution du prix : l’acquéreur peut demander une réfection du prix en sa faveur
• Dommages et intérêts : si l’omission a causé un préjudice direct (ex. : terrain réputé inondable non déclaré)

Les sanctions sont particulièrement sévères en cas de dol (dissimulation volontaire).

Le rapport entre ERP et prix promoteur

Les risques identifiés dans l’ERP peuvent impacter la valeur de votre terrain :

• Zone d’inondation aléa fort : terrain souvent inconstructible, décote massive (-60 à -100 %)
• Zone d’inondation aléa modéré : constructions possibles avec prescriptions, décote (-10 à -30 %)
• Retrait-gonflement argiles : étude de sol G1/G2 obligatoire, surcoût mais peu de décote
• Zone de bruit aéroportuaire : prescriptions acoustiques, décote -5 à -15 %
• Pollution connue (site BASIAS) : cf. article pollution des sols

Bien au-delà de l’ERP : l’information complète

L’ERP est un minimum légal, mais une information complète intègre également :

• Information sur les voies de gestion future : SCOT, orientations d’aménagement, projets publics programmés
• Historique du terrain : anciens usages (agricole, industriel, artisanal)
• Voisinage : établissements classés ICPE aux alentours
• Servitudes d’utilité publique : lignes électriques, gazoducs

L’information acquéreur Carèze

Depuis 2023, la Loi Climat impose une information acquéreur-locataire renforcée pour le risque de recul du trait de côte, applicable dans les zones littorales. En Haute-Garonne (loin de la côte), cette obligation ne s’applique pas, mais elle illustre la tendance au renforcement progressif de l’information sur les risques.

Notre approche

Chez Garonne Foncier, nous vérifions l’ERP de chaque terrain dès l’audit initial. Nous alertons sur les risques identifiés, et nous aidons à l’obtenir officiellement avant la signature de la promesse. Cette transparence en amont évite les mauvaises surprises lors de la négociation avec le promoteur.