Je suis nu-propriétaire : vendre un terrain en démembrement

Le démembrement de propriété (usufruit / nue-propriété) est un montage patrimonial très répandu, souvent issu d’une donation ou d’une succession. Lorsque le bien démembré est un terrain constructible, la question de la vente à un promoteur devient spécifique : qui décide, qui signe, et comment est réparti le prix ? Cadre clair.

Nu-propriétaire seul : vente impossible

Le nu-propriétaire détient le bien mais pas le droit d’en jouir. L’usufruitier en a l’usage et perçoit les fruits. En conséquence, ni l’un ni l’autre ne peut vendre seul le bien : il faut l’accord conjoint des deux parties.

Cette règle est prévue par l’article 815 et suivants du Code civil, qui impose la concertation sur tout acte de disposition.

Trois scénarios de vente démembrée

• Vente simultanée de la pleine propriété : usufruitier et nu-propriétaire cèdent ensemble, le prix est réparti selon le barème fiscal de l’article 669 du CGI (en fonction de l’âge de l’usufruitier)
• Vente en report de démembrement : l’usufruit se reporte sur un autre bien ou un placement financier acquis avec le produit de la vente
• Remembrement préalable : l’usufruitier rachète la nue-propriété (ou inversement), la pleine propriété est reconstituée, puis vendue

Le barème fiscal de répartition

En cas de vente conjointe, l’article 669 CGI fixe la répartition selon l’âge de l’usufruitier à la date de l’acte :

• Moins de 51 ans : usufruit 60 %, nue-propriété 40 %
• 51 à 60 ans : usufruit 50 %, nue-propriété 50 %
• 61 à 70 ans : usufruit 40 %, nue-propriété 60 %
• 71 à 80 ans : usufruit 30 %, nue-propriété 70 %
• 81 à 90 ans : usufruit 20 %, nue-propriété 80 %
• Plus de 91 ans : usufruit 10 %, nue-propriété 90 %

Les parties peuvent déroger à ce barème par convention, à condition de rester réaliste par rapport à l’espérance de vie et au taux d’actualisation.

Fiscalité des plus-values

Chaque partie est imposée sur sa quote-part de plus-value. Points clés :

• La durée de détention se calcule depuis la date d’acquisition de chaque droit (y compris par succession)
• Les abattements s’appliquent séparément pour l’usufruitier et le nu-propriétaire
• En cas de report d’usufruit, la fiscalité est souvent neutralisée au moment du report

Notre rôle de CGP

Nous accompagnons les vendeurs en démembrement sur :

• Le choix du scénario optimal (vente directe, report, remembrement)
• La négociation d’une répartition équitable entre usufruitier et nu-propriétaire
• La coordination avec le notaire sur la rédaction des actes
• La mise en concurrence des promoteurs pour maximiser le prix global

En résumé

Vendre un terrain en démembrement de propriété nécessite l’accord conjoint des parties et un choix de scénario adapté. Notre double casquette Carte T + CGP permet de coordonner tous les aspects : foncier, fiscal, patrimonial.