Vendre un terrain en indivision : unanimité ou accord des 2/3 ?

Vendre un terrain détenu en indivision soulève une question centrale : faut-il l’accord unanime de tous les indivisaires, ou suffit-il d’une majorité des 2/3 ? La réponse dépend de la nature de l’acte. Voici le cadre légal précis et nos conseils pratiques.

Le principe : unanimité pour vendre

L’article 815-3 du Code civil distingue deux catégories d’actes :

• Actes d’administration (gestion courante) : majorité des 2/3
• Actes de disposition (vendre, donner) : unanimité des indivisaires

La vente d’un terrain constructible étant un acte de disposition, la règle de principe est l’accord unanime de tous les indivisaires.

L’exception des 2/3 : la vente forçée

Depuis la loi du 12 mai 2009, les indivisaires titulaires d’au moins 2/3 des droits indivis peuvent demander au tribunal judiciaire l’autorisation de vendre le bien, même si les autres refusent. La procédure suit ces étapes :

• Notification aux autres indivisaires par huissier
• Délai de trois mois pour s’opposer
• Requête au tribunal qui tranche
• Vente aux enchères publiques (principe) ou de gré à gré si accord

En pratique, cette procédure est longue (12 à 24 mois) et le produit de la vente peut être inférieur à une vente négociée de gré à gré avec un promoteur.

Notre recommandation : chercher l’accord

Plutôt que de déclencher une vente forçée, nous recommandons de :

• Réaliser un audit foncier gratuit pour donner une référence objective
• Organiser une mise en concurrence promoteur pour maximiser le prix
• Présenter les offres aux indivisaires réticents : un prix supérieur à leur attente débloque souvent la situation

Cas particulier : l’indivision successorale

Lorsque l’indivision résulte d’une succession, la situation est souvent plus complexe :

• Partage préalable possible chez le notaire
• Attribution préférentielle à un héritier contre soulte
• Vente en l’état avec répartition du prix selon les quote-parts

Nous traitons ces situations en coordination avec votre notaire et vous renvoyons vers notre article dédié à la vente d’un terrain hérité.

En résumé

Pour vendre un terrain en indivision à un promoteur, l’unanimité est la règle. La procédure judiciaire des 2/3 est un dernier recours coûteux et aléatoire. La meilleure stratégie reste la négociation appuyée par un audit foncier indépendant.