Mariés : peut-on vendre un terrain à un promoteur sans son conjoint ?
En bref : Un terrain commun aux deux époux ne peut pas être vendu à un promoteur sans la signature des deux (article 1424 du Code civil), quel que soit celui qui a signé le mandat. Un terrain propre, hérité ou acquis avant le mariage, se vend seul, sauf s’il porte le logement de la famille : l’article 215 du Code civil impose alors l’accord du conjoint, même en séparation de biens. En cas de refus ou d’empêchement du conjoint, le juge peut autoriser la vente (article 217).
À retenir
- Sous le régime légal de la communauté réduite aux acquêts, un terrain acheté pendant le mariage est commun et sa vente à un promoteur exige le consentement des deux époux (article 1424 du Code civil).
- Un terrain propre (hérité, reçu en donation ou acquis avant le mariage) se vend seul (article 1428), sauf si la parcelle porte le logement de la famille (article 215, alinéa 3).
- Le mandat d’entremise confié à un courtier foncier peut être signé par un seul époux (Cour de cassation, 1re chambre civile, 20 novembre 2013, n° 12-26.128) ; la promesse de vente et l’acte authentique d’un bien commun exigent les deux signatures.
Qui est propriétaire du terrain : bien commun ou bien propre ?
Le régime matrimonial est l’ensemble des règles qui répartissent les biens et les pouvoirs entre époux. Sans contrat de mariage, les époux relèvent de la communauté réduite aux acquêts, régime légal issu de la loi du 13 juillet 1965 : les biens acquis à titre onéreux pendant le mariage sont communs, même si un seul époux figure dans l’acte d’achat, tandis que les biens possédés avant le mariage ou reçus par succession ou donation restent propres (article 1405). Exemple illustratif : un terrain acheté par le couple en 2004 à Tournefeuille est commun ; un terrain hérité par l’un des époux en 2016 est propre.
Séparation de biens ou communauté universelle : quelles différences ?
En séparation de biens, chaque époux conserve la libre disposition de ses biens personnels (article 1536) ; un terrain acheté à deux relève de l’indivision et suppose l’accord des deux indivisaires (article 815-3). La communauté universelle rend communs tous les biens, sauf clause contraire (article 1526). Les partenaires de PACS relèvent d’autres règles (voir je suis pacsé, comment vendre un terrain à un promoteur).
Quand l’accord du conjoint est-il obligatoire pour vendre un terrain à un promoteur ?
Bien commun : qu’impose la cogestion de l’article 1424 ?
Chaque époux peut administrer seul les biens communs (article 1421), mais les époux ne peuvent, l’un sans l’autre, aliéner ou grever de droits réels les immeubles communs, ni percevoir seuls les capitaux provenant de telles opérations (article 1424). La vente d’un terrain commun à un promoteur, la promesse qui la prépare et l’encaissement du prix exigent donc les deux consentements.
Bien propre : peut-on vendre seul, même le logement de la famille ?
Chaque époux dispose librement de ses biens propres (article 1428), à une exception près : « Les époux ne peuvent l’un sans l’autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille » (article 215, alinéa 3). Cette règle s’applique à tous les couples mariés, quel que soit leur contrat : un époux séparé de biens, seul propriétaire de la maison où vit la famille, ne peut pas la vendre à un promoteur sans son conjoint. Pour une partie de jardin détachée par division parcellaire, l’application du texte est discutée et le notaire fait en pratique intervenir le conjoint.
| Situation du terrain | Qui signe la promesse et l’acte | Fondement |
|---|---|---|
| Terrain acheté pendant le mariage, communauté légale | Les deux époux | Article 1424 du Code civil |
| Terrain hérité ou reçu en donation par un époux, sans logement familial | L’époux propriétaire seul | Article 1428 |
| Maison familiale avec jardin, quel que soit le régime, même bien propre | Les deux époux | Article 215, alinéa 3 |
| Terrain personnel d’un époux séparé de biens, sans logement familial | Cet époux seul | Article 1536 |
| Terrain acheté à deux en séparation de biens (indivision) | Les deux indivisaires | Article 815-3 |
Mandat, audit foncier, promesse : qui signe quoi ?
Le mandat d’entremise est le contrat par lequel un propriétaire charge un professionnel de rechercher un acquéreur et de négocier, sans pouvoir de conclure la vente : la Cour de cassation y voit un acte d’administration qu’un seul époux peut signer, même pour un immeuble commun (1re chambre civile, 20 novembre 2013, n° 12-26.128). La promesse de vente, elle, engage le vendeur : pour un terrain commun ou pour le logement de la famille, les deux époux la signent, puis signent l’acte authentique. L’époux qui signe seul en se « portant fort » de l’accord de son conjoint expose la promesse à l’annulation et peut devoir des dommages et intérêts (article 1204).
Que risque une vente signée par un seul époux ?
Si l’un des époux a outrepassé ses pouvoirs sur les biens communs, l’autre, à moins qu’il n’ait ratifié l’acte, peut en demander l’annulation pendant deux ans à compter du jour où il en a eu connaissance, et au plus deux ans après la dissolution de la communauté (article 1427). Pour le logement de la famille, le délai est d’un an à compter de la connaissance de l’acte (article 215). En pratique, le notaire ne reçoit pas l’acte tant qu’un consentement manque : le vrai risque est un dossier qui s’arrête après des mois d’études et un permis de construire déjà déposé.
Que faire si mon conjoint refuse ou ne peut pas donner son accord ?
Lorsque le conjoint est hors d’état de manifester sa volonté ou que son refus n’est pas justifié par l’intérêt de la famille, l’article 217 du Code civil permet à l’autre époux d’être autorisé par justice à passer seul l’acte. L’intérêt de la famille est apprécié souverainement par les juges (Cour de cassation, 1re chambre civile, 22 novembre 2005, n° 03-13.621). En cas de refus, la requête relève du juge aux affaires familiales ; si le conjoint ne peut pas s’exprimer, le juge des tutelles est compétent et l’article 219 permet de se faire habiliter à le représenter.
Avant toute procédure, une offre chiffrée issue d’une mise en concurrence de promoteurs donne au conjoint hésitant une base concrète de décision. Si le couple se sépare pendant la vente, voir notre article divorce et vente de terrain à un promoteur.
Où va le prix de vente et comment la plus-value est-elle imposée ?
Le prix d’un terrain commun entre dans la communauté et ne peut pas être perçu sans le conjoint (article 1424). Le prix d’un terrain propre reste propre par subrogation (article 1406). Pour le réinvestir dans un bien qui restera propre, l’acte d’acquisition doit contenir une déclaration de remploi (article 1434).
Fiscalement, la plus-value relève de l’article 150 U du Code général des impôts, que le terrain soit commun ou propre, dans les conditions de droit commun. L’exonération de la résidence principale ne s’étend pas automatiquement à un terrain détaché vendu à un promoteur (voir notre article sur la plus-value d’un jardin vendu à un promoteur à Toulouse).
Comment nous travaillons avec un couple marié
Garonne Foncier commence chaque dossier par un audit foncier gratuit, rendu sous 48 h, qui précise la constructibilité au regard du PLUi-H de Toulouse Métropole ou du PLU de la commune et identifie, dès le titre de propriété, qui devra signer. Le terrain est ensuite présenté à 8 à 15 promoteurs d’un réseau de plus de 30 partenaires, mis en concurrence sur le prix et les conditions ; la promesse est établie au nom des deux époux lorsque la loi l’exige. Le vendeur ne paie rien : la commission est intégralement réglée par le promoteur acquéreur, sans commission en cas d’échec. L’accompagnement se poursuit jusqu’à l’acte authentique, puis le cabinet de gestion de patrimoine adossé à Garonne Foncier peut organiser le réemploi du prix.
Qui est Garonne Foncier ?
Garonne Foncier est la marque de courtage foncier de NCAS SARL (SIREN 939 280 699), 24 rue d’Alsace-Lorraine à Toulouse. Le cabinet est fondé et dirigé par Aloys Sikora, agent immobilier titulaire de la carte T (CPI 3101 2025 000 000 026, délivrée par la CCI de Toulouse) et conseiller en gestion de patrimoine (CIF, COA, ORIAS 25002865, membre de la CNCGP), avec Nicolas Combes comme co-gérant. Adossé au cabinet de gestion de patrimoine Garonne Patrimoine (Toulouse, Bordeaux, Pau), il accompagne aussi le réemploi du prix de vente et intervient sur Toulouse Métropole, la Haute-Garonne et l’Occitanie. Contact : 06 86 84 46 86, du lundi au vendredi de 9 h à 18 h 30.
FAQ : mariage et vente d’un terrain à un promoteur
Mon conjoint peut-il m’empêcher de vendre un terrain qui m’appartient en propre ?
Non en principe : l’époux propriétaire d’un bien propre peut en disposer librement (article 1428 du Code civil). Si le terrain porte le logement de la famille, la vente exige le consentement du conjoint (article 215, alinéa 3), quel que soit le régime matrimonial.
Un seul époux peut-il signer le mandat avec un courtier foncier ?
Oui. Le mandat d’entremise, sans pouvoir de conclure la vente, est un acte d’administration qu’un seul époux peut signer (Cour de cassation, 1re chambre civile, 20 novembre 2013, n° 12-26.128). La promesse et l’acte authentique d’un bien commun exigent les deux signatures.
Mon conjoint refuse de vendre notre terrain à un promoteur : que faire ?
Si le refus n’est pas justifié par l’intérêt de la famille, ou si le conjoint est hors d’état de manifester sa volonté, le juge peut autoriser l’autre époux à passer seul l’acte (article 217 du Code civil).
Le prix d’un terrain propre vendu pendant le mariage devient-il commun ?
Non : le prix d’un bien propre reste propre par subrogation (article 1406 du Code civil). Pour le réinvestir dans un bien qui restera propre, l’acte d’achat doit contenir une déclaration de remploi (article 1434).
Informations générales à jour en octobre 2026, à la date de publication. Elles ne remplacent pas une étude au cas par cas ni l’analyse de votre situation matrimoniale par un notaire : les règles d’urbanisme sont à vérifier sur le règlement de la commune, les textes cités et la fiscalité étant susceptibles d’évoluer.