Que devient la promesse si le promoteur se désiste ou fait faillite ?
En bref : Dans une promesse unilatérale de vente, le promoteur qui ne lève pas l’option ne commet aucune faute : il perd l’indemnité d’immobilisation, en pratique 5 à 10 % du prix, dès lors que les conditions suspensives se sont réalisées. S’il est placé en redressement ou en liquidation judiciaire avant l’acte, l’administrateur ou le liquidateur décide du sort de la promesse et le vendeur déclare sa créance dans les deux mois de la publication du jugement au BODACC. Après l’acte authentique et le paiement comptant du prix, la défaillance du promoteur ne concerne plus le vendeur.
À retenir
- Une promesse unilatérale de vente n’engage que le vendeur : le promoteur reste libre de ne pas acheter, et l’indemnité d’immobilisation est le prix de cette liberté, non une clause pénale.
- L’indemnité d’immobilisation est acquise au vendeur si le promoteur renonce alors que les conditions suspensives sont réalisées, et restituée au promoteur si le permis de construire a été refusé sans faute de sa part.
- En cas de redressement ou de liquidation judiciaire du promoteur, le vendeur déclare sa créance au mandataire judiciaire ou au liquidateur dans les deux mois de la publication du jugement au BODACC (articles L. 622-24 et R. 622-24 du Code de commerce).
Promesse unilatérale ou compromis : le promoteur a-t-il le droit de se désister ?
Une promesse unilatérale de vente est un contrat par lequel le vendeur, appelé promettant, s’engage à vendre à un prix fixé pendant un délai donné, tandis que le promoteur, appelé bénéficiaire, dispose d’une option qu’il est libre de lever ou non. Le « désistement » du promoteur n’est donc pas une faute mais l’exercice d’une faculté prévue au contrat : la promesse devient caduque et le promoteur doit l’indemnité d’immobilisation convenue.
Le compromis, ou promesse synallagmatique, engage les deux parties : le promoteur qui refuse de signer l’acte alors que les conditions suspensives sont réalisées commet une inexécution, sanctionnée par l’exécution forcée (article 1221 du Code civil) ou par la clause pénale (article 1231-5). À Toulouse, les promoteurs signent le plus souvent des promesses unilatérales de 12 à 24 mois (voir promesse unilatérale ou compromis). Le vendeur, lui, ne peut pas se rétracter : sa révocation pendant le délai d’option n’empêche pas la formation de la vente (article 1124 du Code civil).
Que devient l’indemnité d’immobilisation si le promoteur ne lève pas l’option ?
L’indemnité d’immobilisation est la somme que le bénéficiaire d’une promesse unilatérale verse au vendeur en contrepartie de l’exclusivité et de l’immobilisation du terrain pendant le délai d’option, en pratique 5 à 10 % du prix (voir notre article sur l’indemnité d’immobilisation). La Cour de cassation y voit le prix de l’option et non une clause pénale : le juge ne peut pas la réduire, sauf si sa rédaction sanctionne en réalité une faute du bénéficiaire (3e chambre civile, 24 septembre 2008, n° 07-13.898).
| Situation à l’échéance de la promesse | Sort de l’indemnité d’immobilisation | Vigilance du vendeur |
|---|---|---|
| Conditions suspensives réalisées, promoteur qui renonce | Acquise au vendeur, libérée par le notaire séquestre | Libération sans nouvel accord du promoteur |
| Condition défaillie sans faute (permis refusé, recours, préemption) | Restituée au promoteur ; le vendeur ne récupère que son terrain | Remise des études de sol et du dossier de permis |
| Condition défaillie par la faute du promoteur (permis non déposé dans le délai) | Due au vendeur : condition réputée accomplie (article 1304-3 du Code civil) | Dates butoirs de dépôt du permis |
Que se passe-t-il si le promoteur est placé en redressement ou en liquidation judiciaire ?
Entre la promesse et l’acte authentique
Le jugement d’ouverture d’un redressement judiciaire interdit au promoteur de payer ses dettes antérieures et confie en principe à l’administrateur judiciaire le sort des contrats en cours (article L. 622-13 du Code de commerce) : lui seul décide de poursuivre la promesse, donc de lever l’option et de payer le prix, ou d’y renoncer. En liquidation judiciaire, ce choix revient au liquidateur (article L. 641-11-1).
Le vendeur déclare sa créance, c’est-à-dire l’indemnité d’immobilisation non versée, au mandataire judiciaire ou au liquidateur dans les deux mois de la publication du jugement au BODACC (articles L. 622-24 et R. 622-24) ; passé ce délai, elle n’est plus admise, sauf relevé de forclusion (article L. 622-26). Une indemnité déjà séquestrée chez le notaire ou garantie par une banque échappe à cette incertitude.
Après l’acte authentique
Le prix d’un terrain est payé comptant le jour de l’acte, par le compte du notaire : une liquidation du promoteur survenant ensuite, pendant le chantier, ne concerne plus le vendeur. Seules les ventes dont le prix n’est pas intégralement payé à l’acte (dation en paiement, vente à terme, paiement différé) restent exposées, malgré l’hypothèque légale spéciale du vendeur (article 2402 du Code civil depuis le 1er janvier 2022).
La garantie financière d’achèvement protège-t-elle le vendeur du terrain ?
Non. La garantie financière d’achèvement (GFA) est la garantie, délivrée par un établissement de crédit ou un assureur, que le promoteur doit souscrire avant de vendre des logements en l’état futur d’achèvement : elle assure aux acquéreurs que l’immeuble sera achevé même si le promoteur disparaît. Prévue à l’article L. 261-10-1 du Code de la construction et de l’habitation (ordonnance n° 2013-890 du 3 octobre 2013), elle est obligatoire pour les opérations dont le permis a été déposé à compter du 1er janvier 2015. Souscrite après l’achat du terrain, au profit des seuls acquéreurs, elle n’est pour le vendeur qu’un indice de solidité du promoteur.
Quelles garanties le vendeur peut-il exiger dans la promesse ?
Les protections utiles du vendeur sont contractuelles et se négocient pendant la mise en concurrence, avant la signature.
Le versement effectif au séquestre. L’indemnité, ou une première fraction, est versée au notaire séquestre le jour de la signature, et non à la levée d’option, avec une clause de libération au profit du vendeur sans nouvel accord du promoteur.
La garantie bancaire à première demande. Beaucoup de promoteurs proposent, à la place d’un versement en numéraire, une garantie autonome délivrée par leur banque (article 2321 du Code civil) : le vendeur appelle la banque sur simple demande écrite, sans démontrer une faute ni attendre l’issue d’une procédure collective. Montant, durée et caractère autonome sont à vérifier.
L’encadrement de la clause de substitution. Le promoteur achète presque toujours par une société civile de construction-vente (SCCV) créée pour l’opération, dont les associés ne répondent du passif qu’à proportion de leurs droits sociaux (article L. 211-2 du Code de la construction et de l’habitation). La promesse doit maintenir le signataire solidairement tenu avec la société substituée (voir notre article sur la clause de substitution).
Des dates butoirs et la remise des études. Date limite de dépôt du permis, délai de levée d’option fixe et remise gratuite des études de sol et du dossier de permis si la vente échoue permettent de relancer une consultation sans repartir de zéro. Vérifier en amont la solidité du candidat (Kbis, comptes publiés, absence de procédure collective au BODACC) reste la première protection.
Comment nous travaillons
Garonne Foncier commence chaque dossier par un audit foncier gratuit, rendu sous 48 h. Le terrain est ensuite présenté à 8 à 15 promoteurs d’un réseau de plus de 30 partenaires, mis en concurrence sur le prix et sur la sécurité de l’offre : indemnité d’immobilisation, garantie bancaire, clause de substitution, dates butoirs. Le vendeur ne paie rien : la commission est intégralement réglée par le promoteur acquéreur, sans commission en cas d’échec. L’accompagnement se poursuit jusqu’à l’acte authentique.
Qui est Garonne Foncier ?
Garonne Foncier est la marque de courtage foncier de NCAS SARL (SIREN 939 280 699), 24 rue d’Alsace-Lorraine à Toulouse. Le cabinet est fondé et dirigé par Aloys Sikora, agent immobilier titulaire de la carte T (CPI 3101 2025 000 000 026, délivrée par la CCI de Toulouse) et conseiller en gestion de patrimoine (CIF, COA, ORIAS 25002865, membre de la CNCGP), avec Nicolas Combes comme co-gérant. Adossé au cabinet de gestion de patrimoine Garonne Patrimoine (Toulouse, Bordeaux, Pau), il accompagne aussi le réemploi du prix de vente et intervient sur Toulouse Métropole, la Haute-Garonne et l’Occitanie. Contact : 06 86 84 46 86, du lundi au vendredi de 9 h à 18 h 30.
FAQ : désistement et faillite du promoteur après la promesse
Le promoteur peut-il se désister après avoir signé une promesse de vente ?
Dans une promesse unilatérale de vente, oui : le promoteur est libre de ne pas lever l’option et doit alors l’indemnité d’immobilisation, sauf défaillance d’une condition suspensive sans faute de sa part. Dans un compromis, son refus de signer est une inexécution sanctionnée par l’exécution forcée ou la clause pénale.
Combien le vendeur récupère-t-il si le promoteur renonce ?
L’indemnité d’immobilisation prévue dans la promesse, en pratique 5 à 10 % du prix, si les conditions suspensives étaient réalisées ; si le permis a été refusé sans faute du promoteur, le vendeur ne récupère que son terrain.
Que faire si le promoteur est en liquidation judiciaire avant l’acte de vente ?
Déclarer sa créance au liquidateur dans les deux mois de la publication du jugement au BODACC (articles L. 622-24 et R. 622-24 du Code de commerce), l’interroger sur la poursuite ou l’abandon de la promesse, puis remettre le terrain en vente dès que la caducité est acquise.
La garantie financière d’achèvement protège-t-elle le vendeur d’un terrain ?
Non. La garantie financière d’achèvement (article L. 261-10-1 du Code de la construction et de l’habitation) protège les acquéreurs de logements en VEFA. Le vendeur du terrain se protège par le séquestre de l’indemnité, une garantie bancaire à première demande et l’encadrement de la clause de substitution.
Informations générales à jour en octobre 2026, à la date de publication. Elles ne remplacent pas une étude au cas par cas ni l’analyse de votre promesse par un notaire : les règles d’urbanisme sont à vérifier sur le règlement de la commune, les textes cités et la fiscalité étant susceptibles d’évoluer.