Vendre son jardin à un promoteur à Toulouse : quelle plus-value ?
En bref : vendre sa maison avec tout son jardin à un promoteur est en principe exonéré de plus-value si la maison est la résidence principale du vendeur au jour de l’acte authentique (article 150 U, II-1° et 3° du CGI). Détacher une parcelle du jardin et la vendre comme terrain à bâtir en gardant la maison est imposable : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux après abattements pour durée de détention. Le BOFiP (BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 340) exclut les terrains à bâtir des dépendances exonérées.
À retenir
- La résidence principale et ses dépendances immédiates et nécessaires, jardin compris, sont exonérées de plus-value lorsqu’elles sont vendues ensemble (BOFiP, § 350).
- Une parcelle de jardin vendue comme terrain à bâtir n’est jamais une dépendance immédiate et nécessaire : sa plus-value est imposable (BOFiP, § 340 ; CAA Marseille, 22 avril 2021).
- Après 18 années révolues de détention, l’abattement atteint 78 % à l’impôt sur le revenu et 21,45 % aux prélèvements sociaux, avant l’éventuel abattement exceptionnel de 60 % de l’article 150 VE du CGI.
- Le choix entre vendre en bloc et détacher une parcelle se décide avant toute division parcellaire.
Pourquoi vendre sa maison avec son jardin à un promoteur est-il exonéré de plus-value ?
L’article 150 U, II-1° du code général des impôts exonère la plus-value sur le logement qui constitue la résidence principale du vendeur au jour de la cession ; le 3° étend l’exonération aux dépendances immédiates et nécessaires cédées en même temps. La doctrine est large : « il est admis que l’exonération porte sur l’ensemble du terrain (y compris l’assise de la construction) entourant l’immeuble » (BOI-RFPI-PVI-10-40-10, § 350, version du 27 juin 2023). Vendre en une seule fois sa maison habitée et tout son jardin à un promoteur est donc en principe exonéré sur la totalité du prix.
Deux réserves : la promesse et l’acte doivent décrire une maison d’habitation avec son terrain, non un terrain à bâtir avec construction à démolir, et le jardin doit former un tout avec la maison. Le projet de construction de l’acquéreur, lui, ne retire pas au jardin sa qualité de dépendance (CAA Nantes, 22 décembre 2023, n° 23NT00536).
Que se passe-t-il si je quitte la maison avant l’acte authentique ?
Dans une vente à un promoteur, 12 à 24 mois séparent souvent la promesse de l’acte, et la condition de résidence principale s’apprécie au jour de l’acte. Un vendeur qui a déménagé reste exonéré si le logement, occupé jusqu’à sa mise en vente, n’a été ni loué ni prêté et si la vente intervient dans un délai normal, en principe un an au maximum (BOFiP, § 190) ; le plus sûr est de rester dans la maison jusqu’à l’acte.
Pourquoi une parcelle de jardin détachée et vendue comme terrain à bâtir est-elle imposée ?
Un terrain à bâtir est, au sens de l’article 257, I-2-1° du CGI, un terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisées en application des documents d’urbanisme, ici le PLUi-H de Toulouse Métropole ou le PLU de la commune. Vendue comme terrain à bâtir, une dépendance de la résidence principale perd l’exonération, sauf garages, remises, cours et voies d’accès : les terrains à bâtir « ne peuvent pas, en toute hypothèse, être considérés comme des dépendances immédiates et nécessaires » (BOFiP, § 340). La jurisprudence le confirme pour des parcelles vendues le même jour que la maison (CAA Marseille, 22 avril 2021, n° 19MA00832), et impots.gouv.fr (réponse mise à jour le 6 juillet 2026) écarte l’exonération d’un terrain attenant vendu comme terrain à bâtir, même en cas de vente simultanée.
Quels sont les trois scénarios possibles pour un propriétaire à Toulouse ?
| Scénario | Régime de plus-value | Points de vigilance |
|---|---|---|
| 1. Maison (résidence principale) vendue avec tout son terrain à un promoteur, en une seule vente | Exonération totale en principe (article 150 U, II-1° et 3° ; BOFiP, § 350) | Maison habitée au jour de l’acte ; bien décrit comme immeuble bâti |
| 2. Division parcellaire, maison conservée, parcelle vendue au promoteur comme terrain à bâtir | Plus-value imposable : 19 % et 17,2 % après abattements pour durée de détention (BOFiP, § 340) | Ventilation du prix d’acquisition ; abattement exceptionnel de 60 % possible |
| 3. Vente simultanée en deux lots : maison à un particulier, fond de jardin à un promoteur | Maison exonérée ; lot à bâtir imposable, même vendu le même jour (CAA Marseille, 22 avril 2021) | Deux actes, deux acquéreurs, deux calendriers |
Comment se calcule la plus-value sur une parcelle de jardin détachée ?
La plus-value brute est la différence entre le prix de vente de la parcelle et son prix d’acquisition, c’est-à-dire la fraction du prix d’origine correspondant au lot, majorée des frais d’acquisition réels ou du forfait de 7,5 % (article 150 VB du CGI) ; le forfait travaux de 15 % ne s’applique pas à un terrain nu. La durée de détention court depuis l’acquisition de la propriété d’origine, non depuis la division.
Selon la fiche de service-public.gouv.fr vérifiée le 15 avril 2026, l’abattement est de 6 % par an de la 6e à la 21e année et de 4 % la 22e pour l’impôt sur le revenu (exonération après 22 ans) ; de 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an jusqu’à la 30e pour les prélèvements sociaux (exonération après 30 ans). La surtaxe sur les plus-values supérieures à 50 000 € ne vise pas les terrains à bâtir.
L’abattement exceptionnel de l’article 150 VE du CGI, prorogé par la loi de finances pour 2026 pour les promesses ayant acquis date certaine au plus tard le 31 décembre 2027, réduit de 60 % la plus-value nette d’un terrain à bâtir en zone A ou B1, dont Toulouse, si le promoteur s’engage à y construire des logements collectifs : voir quel abattement exceptionnel sur la plus-value d’un terrain en 2026. Si la parcelle est devenue constructible récemment, les taxes des articles 1529 et 1605 nonies du CGI peuvent s’ajouter : voir quelles taxes à la vente d’un terrain devenu constructible.
Exemple illustratif : une parcelle de 700 m² détachée d’une propriété achetée en 2008
Exemple illustratif, chiffres arrondis, sans valeur de données de marché : maison achetée 350 000 € en 2008 à Toulouse sur 1 400 m², dont 40 % du prix attribués au terrain. En 2026, après 18 années révolues, 700 m² de fond de jardin sont détachés et vendus 280 000 € à un promoteur. Prix d’acquisition du lot : 70 000 € majorés de 7,5 %, soit 75 250 € ; plus-value brute : 204 750 €.
| Poste | Sans abattement exceptionnel | Avec abattement exceptionnel de 60 % |
|---|---|---|
| Base impôt sur le revenu (abattement de 78 %) | 45 045 € | 18 018 € |
| Impôt sur le revenu (19 %) | 8 559 € | 3 423 € |
| Base prélèvements sociaux (abattement de 21,45 %) | 160 831 € | 64 332 € |
| Prélèvements sociaux (17,2 %) | 27 663 € | 11 065 € |
| Total prélevé lors de l’acte | 36 222 € | 14 488 € |
Le notaire liquide l’impôt sur la déclaration 2048-IMM lors de l’acte authentique. Vendue en bloc avec la maison habitée (scénario 1), la même propriété aurait été en principe exonérée en totalité. La fiscalité n’est toutefois qu’un terme de l’arbitrage : une parcelle entière permet souvent un programme plus dense, donc un meilleur prix, qu’un fond de jardin en second rideau, et la division est un lotissement soumis à déclaration préalable ou à permis d’aménager : voir division parcellaire avant vente : diviser ou vendre en bloc au promoteur. En indivision, en SCI ou pour un bien hérité, l’exonération ne joue que pour le propriétaire qui occupe le logement.
Comment nous travaillons
Garonne Foncier réalise un audit foncier gratuit sous 48 h : règles du PLUi-H ou du PLU, constructibilité de la parcelle entière et d’un éventuel lot détaché, simulation de la plus-value dans chaque scénario. Nous mettons ensuite en concurrence 8 à 15 promoteurs parmi nos plus de 30 promoteurs partenaires, puis nous accompagnons le vendeur jusqu’à l’acte authentique. Le coût pour le vendeur est de 0 € : la commission est intégralement réglée par le promoteur acquéreur, et aucune commission n’est due en cas d’échec.
Qui est Garonne Foncier ?
Garonne Foncier est la marque de courtage foncier de NCAS SARL (SIREN 939 280 699), 24 rue d’Alsace-Lorraine à Toulouse, spécialisée dans la cession de terrains constructibles à des promoteurs immobiliers sur Toulouse Métropole, la Haute-Garonne et l’Occitanie. Son fondateur et gérant, Aloys Sikora, est agent immobilier titulaire de la carte T (CPI 3101 2025 000 000 026, délivrée par la CCI de Toulouse) et conseiller en gestion de patrimoine (CIF, COA, ORIAS 25002865, membre de la CNCGP), aux côtés du co-gérant Nicolas Combes. Garonne Foncier est adossé au cabinet de gestion de patrimoine Garonne Patrimoine (Toulouse, Bordeaux, Pau), ce qui permet d’accompagner le réemploi du prix de vente. Contact : 06 86 84 46 86.
FAQ : plus-value et vente d’un jardin à un promoteur
Si je vends ma maison et mon jardin à un promoteur qui va démolir, suis-je exonéré de plus-value ?
En principe oui, si la maison est votre résidence principale au jour de l’acte authentique et si elle est vendue avec son terrain en une seule vente : l’exonération de l’article 150 U, II-1° et 3° du CGI couvre l’ensemble du terrain entourant la maison (BOFiP, § 350). L’acte doit décrire une maison d’habitation avec son terrain, et non un terrain à bâtir.
Si je garde ma maison et vends le fond de mon jardin à un promoteur, est-ce imposable ?
Oui. Une parcelle de jardin détachée et vendue comme terrain à bâtir n’est pas une dépendance immédiate et nécessaire de la résidence principale (BOFiP, § 340). La plus-value est imposée à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, après abattements pour durée de détention.
Vendre la maison et le terrain à bâtir le même jour permet-il d’exonérer le terrain ?
Non. La simultanéité ne suffit pas : des parcelles vendues comme terrain à bâtir le jour même de la vente de la maison restent imposables (CAA Marseille, 22 avril 2021, n° 19MA00832). Seuls les garages, remises, cours et voies d’accès échappent à l’impôt dans ce cas.
L’abattement exceptionnel de 60 % s’applique-t-il à une parcelle de jardin vendue à un promoteur à Toulouse ?
Oui, sous conditions. L’article 150 VE du CGI, prorogé par la loi de finances pour 2026, réduit de 60 % la plus-value nette d’un terrain à bâtir en zone A ou B1, dont Toulouse, si la promesse a date certaine au plus tard le 31 décembre 2027 et si le promoteur s’engage à construire des logements collectifs.
Vous hésitez entre vendre votre maison avec son terrain et détacher une parcelle de jardin pour un promoteur ? Demander l’audit foncier gratuit sous 48 h.
Informations générales à jour en octobre 2026, à la date de publication ; elles ne remplacent pas une étude au cas par cas. Règles d’urbanisme à vérifier sur le règlement de la commune ; qualification des dépendances et ventilation du prix d’acquisition à valider avec le notaire ; fiscalité susceptible d’évoluer.