Quel abattement exceptionnel sur la plus-value d’un terrain en 2026 ?
En bref : l’abattement exceptionnel de l’article 150 VE du CGI réduit de 60 %, 75 % ou 85 % la plus-value imposable d’un terrain à bâtir, ou d’un bien bâti à démolir, situé en zone tendue, lorsque l’acquéreur s’engage à y construire des logements collectifs. Prorogé par l’article 54 de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026), il exige une promesse de vente ayant acquis date certaine au plus tard le 31 décembre 2027 et un acte signé avant le 31 décembre de la deuxième année suivante. Toulouse, Blagnac, Colomiers, Labège et L’Union sont en zone A, la plupart des autres communes de l’agglomération en zone B1 : toutes ouvrent droit au taux de 60 %.
À retenir
- L’abattement exceptionnel s’applique après l’abattement pour durée de détention, à l’impôt sur le revenu (19 %) comme aux prélèvements sociaux (17,2 %).
- Le taux est de 60 % en zone A bis, A ou B1, de 75 % dans le périmètre d’une GOU, d’une ORT ou d’une OIN, et de 85 % avec au moins 50 % de logements sociaux, intermédiaires ou en bail réel solidaire.
- L’acquéreur s’engage dans l’acte à achever sous quatre ans des logements collectifs d’un gabarit au moins égal à 75 % du gabarit maximal du PLU, sous peine d’une amende de 10 % du prix (article 1764 du CGI).
- Une vente à un lotisseur, à un particulier ou à un proche n’ouvre pas droit à l’abattement : la vente à un promoteur de logements collectifs est la voie naturelle.
Qu’est-ce que l’abattement exceptionnel de l’article 150 VE du CGI ?
L’abattement exceptionnel est une réduction temporaire de la plus-value immobilière imposable, accordée au vendeur d’un terrain à bâtir ou d’un immeuble bâti destiné à être démoli, lorsque l’acquéreur s’engage à y réaliser des logements collectifs denses. Créé par l’article 9 de la loi de finances pour 2024 (loi n° 2023-1322 du 29 décembre 2023) pour les promesses signées de 2024 à 2025, il a été prorogé de deux ans par l’article 54 de la loi de finances pour 2026, après un rescrit publié au BOFiP le 31 décembre 2025 (BOI-RES-RFPI-000242) qui en assurait la continuité début 2026. Règles à jour en septembre 2026.
L’abattement concerne les plus-values des particuliers relevant de l’article 150 U du CGI. Il se calcule sur la plus-value nette, après l’abattement pour durée de détention, et s’applique à l’impôt sur le revenu (19 %) comme aux prélèvements sociaux (17,2 %). La surtaxe sur les plus-values élevées ne vise pas les terrains à bâtir, selon la fiche de service-public.gouv.fr à jour au 15 avril 2026.
Quelles sont les conditions pour en bénéficier en 2026 ?
Où doit se situer le terrain ?
Le bien doit se trouver dans une commune classée en zone A bis, A ou B1 par l’arrêté du 1er août 2014 modifié (en dernier lieu le 23 juin 2026), ou dans le périmètre d’une grande opération d’urbanisme (GOU), d’une opération de revitalisation de territoire (ORT) ou d’une opération d’intérêt national (OIN). Toulouse, Blagnac, Colomiers, Labège et L’Union sont en zone A depuis l’arrêté du 5 juillet 2024 ; Tournefeuille, Balma, Castanet-Tolosan, Cugnaux ou Muret sont en zone B1, rejointes par 27 communes de Haute-Garonne avec l’arrêté du 5 septembre 2025. Le classement se vérifie commune par commune.
Quelles dates respecter ?
La promesse de vente doit avoir acquis date certaine entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2027, par acte notarié ou par enregistrement, et l’acte doit être signé au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de la promesse. Ce calendrier compte double dans une vente à un promoteur, où 12 à 24 mois séparent souvent la promesse de l’acte, le temps du permis de construire et de la purge des recours.
| Année de la promesse (date certaine) | Date limite de l’acte authentique |
|---|---|
| 2025 | 31 décembre 2027 |
| 2026 | 31 décembre 2028 |
| 2027 (dernière année du dispositif) | 31 décembre 2029 |
À quoi l’acquéreur doit-il s’engager ?
L’acquéreur s’engage, par une mention portée dans l’acte authentique, à réaliser et achever dans les quatre ans, après démolition des constructions existantes s’il y en a, un ou plusieurs bâtiments d’habitation collectifs d’un gabarit au moins égal à 75 % du gabarit maximal autorisé par le PLU, c’est-à-dire le PLUi-H à Toulouse Métropole. À défaut, il est redevable d’une amende égale à 10 % du prix de cession (article 1764 du CGI) : la sanction pèse sur lui, non sur le vendeur.
Quelles ventes sont exclues ?
L’abattement ne s’applique pas aux cessions consenties au conjoint, au partenaire de PACS, au concubin notoire, à un ascendant ou à un descendant du vendeur, ni à une personne morale dont le vendeur ou ses proches sont associés, comme sa propre SCI.
Quel taux d’abattement : 60 %, 75 % ou 85 % ?
| Taux | Situation du terrain | Engagement de l’acquéreur |
|---|---|---|
| 60 % | Commune en zone A bis, A ou B1 (Toulouse et la plupart des communes de l’agglomération) | Logements collectifs, gabarit au moins égal à 75 % du maximum du PLU, achèvement sous quatre ans |
| 75 % | Périmètre d’une GOU, d’une ORT ou d’une OIN | Même engagement |
| 85 % | Zone tendue ou périmètre d’opération | Même engagement, avec au moins 50 % de la surface en logements sociaux, intermédiaires ou en bail réel solidaire |
Le taux de 85 % rejoint une réalité toulousaine : le PLUi-H de Toulouse Métropole impose déjà une part de logements sociaux dans la plupart des programmes par la servitude de mixité sociale, et les promoteurs cèdent souvent un bloc de logements à un bailleur social ou intermédiaire. À comparer avec l’exonération totale en cas de cession à un organisme de logement social (7° et 8° du II de l’article 150 U du CGI), prorogée jusqu’au 31 décembre 2027 par l’article 52 de la même loi : voir bailleur social ou promoteur privé.
Combien l’abattement change-t-il sur l’impôt ? Exemple illustratif
Exemple illustratif, chiffres arrondis, hors contribution exceptionnelle sur les hauts revenus et hors taxes sur les terrains devenus constructibles : un terrain à bâtir de l’agglomération toulousaine vendu à un promoteur, avec une plus-value nette imposable de 200 000 € après abattement pour durée de détention, identique pour l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux afin de simplifier.
| Scénario | Base imposable | Impôt sur le revenu (19 %) | Prélèvements sociaux (17,2 %) | Total | Économie |
|---|---|---|---|---|---|
| Sans abattement exceptionnel | 200 000 € | 38 000 € | 34 400 € | 72 400 € | 0 € |
| Abattement de 60 % | 80 000 € | 15 200 € | 13 760 € | 28 960 € | 43 440 € |
| Abattement de 75 % | 50 000 € | 9 500 € | 8 600 € | 18 100 € | 54 300 € |
| Abattement de 85 % | 30 000 € | 5 700 € | 5 160 € | 10 860 € | 61 540 € |
Après 22 ans de détention, la plus-value est déjà exonérée d’impôt sur le revenu : l’abattement exceptionnel ne joue plus que sur les prélèvements sociaux, exonérés à leur tour après 30 ans. Le notaire liquide l’ensemble sur la déclaration 2048-IMM lors de l’acte. Les autres cas d’exonération sont détaillés dans exonération de plus-value sur terrain constructible.
Pourquoi la vente à un promoteur est-elle la voie naturelle vers cet abattement ?
L’abattement dépend d’un engagement que seul un opérateur de logements collectifs peut prendre. Un lotisseur, un particulier qui construit une maison ou un voisin qui agrandit son jardin ne remplissent pas la condition de gabarit ; un promoteur immobilier, lui, cherche à densifier la parcelle. La mise en concurrence des promoteurs prend alors une dimension fiscale : chaque offre se compare sur la présence de l’engagement de l’article 150 VE dans la promesse puis dans l’acte, sur la part de logements sociaux ou intermédiaires, qui conditionne le taux de 85 %, et sur la durée de la promesse et de ses prorogations, qui ne doit pas repousser l’acte au-delà de la date limite.
Comment nous travaillons
Garonne Foncier réalise un audit foncier gratuit sous 48 h : zonage, règles du PLUi-H ou du PLU, gabarit maximal, constructibilité et charge fiscale, abattement exceptionnel compris. Nous mettons ensuite en concurrence 8 à 15 promoteurs parmi nos plus de 30 promoteurs partenaires, nous comparons prix, engagements, conditions suspensives et délais, puis nous accompagnons le vendeur jusqu’à l’acte authentique. Le coût pour le vendeur est de 0 € : la commission est intégralement réglée par le promoteur acquéreur, et aucune commission n’est due en cas d’échec.
Qui est Garonne Foncier ?
Garonne Foncier est la marque de courtage foncier de NCAS SARL (SIREN 939 280 699), 24 rue d’Alsace-Lorraine à Toulouse, spécialisée dans la cession de terrains constructibles à des promoteurs immobiliers sur Toulouse Métropole, la Haute-Garonne et l’Occitanie. Son fondateur et gérant, Aloys Sikora, est agent immobilier titulaire de la carte T (CPI 3101 2025 000 000 026, délivrée par la CCI de Toulouse) et conseiller en gestion de patrimoine (CIF, COA, ORIAS 25002865, membre de la CNCGP), aux côtés du co-gérant Nicolas Combes. Garonne Foncier est adossé au cabinet de gestion de patrimoine Garonne Patrimoine (Toulouse, Bordeaux, Pau). Contact : 06 86 84 46 86.
FAQ : abattement exceptionnel sur la plus-value d’un terrain
L’abattement exceptionnel s’applique-t-il encore en 2026 ?
Oui. L’article 54 de la loi de finances pour 2026 a prorogé l’abattement exceptionnel de l’article 150 VE du CGI pour les promesses ayant acquis date certaine jusqu’au 31 décembre 2027, l’acte devant être signé au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivante.
Mon terrain à Toulouse est-il dans une zone éligible ?
Toulouse, Blagnac, Colomiers, Labège et L’Union sont classées en zone A, et la plupart des autres communes de l’agglomération toulousaine en zone B1 : ces deux zones ouvrent droit au taux de 60 %, à vérifier dans l’arrêté du 1er août 2014 modifié.
Que se passe-t-il si le promoteur ne construit pas dans les quatre ans ?
L’acquéreur est redevable d’une amende égale à 10 % du prix de cession, prévue à l’article 1764 du CGI. La sanction vise l’acquéreur qui n’a pas tenu son engagement, non le vendeur qui a bénéficié de l’abattement.
Vendre à un lotisseur ou à un particulier donne-t-il droit à l’abattement ?
Non. L’abattement exige que l’acquéreur s’engage à réaliser des bâtiments d’habitation collectifs d’un gabarit au moins égal à 75 % du gabarit maximal autorisé. Un lotissement de maisons individuelles ou l’achat par un particulier ne remplit pas cette condition.
Vous voulez savoir si votre terrain peut bénéficier de l’abattement exceptionnel et ce qu’il vaut auprès des promoteurs ? Demander l’audit foncier gratuit sous 48 h.
Informations générales à jour en septembre 2026, à la date de publication ; elles ne remplacent pas une étude au cas par cas. Règles d’urbanisme et classement de chaque commune à vérifier sur le règlement de la commune et l’arrêté en vigueur ; taux, conditions et calendrier de l’abattement à confirmer avec le notaire ; fiscalité susceptible d’évoluer avec les lois de finances.