Comment vendre un terrain à un promoteur à Villeneuve-Tolosane ?
En bref : Villeneuve-Tolosane, commune de Toulouse Métropole de 11 044 habitants (INSEE, millésime 2023), applique depuis le début de l’année 2026 le nouveau PLUi-H approuvé le 18 décembre 2025. Le livret d’OAP de la commune recense huit secteurs de projet, soit plus de 1 200 logements programmés dans les six OAP chiffrées, avec un objectif de 35 % de logements sociaux dans plusieurs d’entre elles. Un promoteur paie un terrain d’après la surface de plancher constructible, pas d’après sa superficie. Garonne Foncier audite gratuitement le terrain sous 48 h et met en concurrence 8 à 15 promoteurs, sans frais pour le vendeur.
Article à jour octobre 2026.
À retenir
- Villeneuve-Tolosane applique le PLUi-H de Toulouse Métropole approuvé le 18 décembre 2025, qui remplace le document de 2019 annulé par la justice administrative en 2021.
- Le livret d’OAP de Villeneuve-Tolosane (décembre 2025) recense huit secteurs de projet, dont Las Fonsès (Bois Vieux), environ 500 logements, et Barradau, environ 250 logements.
- Les hauteurs prévues dans les OAP de Villeneuve-Tolosane vont de R+1 en lisière pavillonnaire à R+3 en cœur d’îlot, à vérifier sur le règlement graphique de la parcelle.
- Garonne Foncier met en concurrence 8 à 15 promoteurs partenaires, avec 0 € à la charge du vendeur.
Pourquoi les promoteurs s’intéressent-ils à Villeneuve-Tolosane en 2026 ?
Villeneuve-Tolosane se situe au sud-ouest de Toulouse, entre Cugnaux, Portet-sur-Garonne, Roques et Frouzins. La commune compte 11 044 habitants (populations légales INSEE, millésime 2023), soit +13,6 % entre 2017 et 2023, contre +9,1 % pour Toulouse Métropole. Son parc de 5 174 logements est composé à 66,2 % de maisons, et 58,7 % des ménages sont propriétaires (INSEE, 2023).
Ce tissu pavillonnaire, à une douzaine de kilomètres du centre de Toulouse et desservi par la ligne Linéo 11 de Tisséo, est le gisement foncier que recherchent les promoteurs pour des petits collectifs. Le nouveau PLUi-H vise 7 400 à 7 500 logements neufs par an dans la métropole, dont 35 % de logements sociaux, à 90 % près des transports en commun, selon Entreprises Occitanie et La Lettre M (18 décembre 2025).
Quelles règles d’urbanisme s’appliquent à un terrain à Villeneuve-Tolosane ?
Depuis le début de l’année 2026, les permis de construire à Villeneuve-Tolosane sont instruits sur la base du PLUi-H de Toulouse Métropole, approuvé par le conseil métropolitain le 18 décembre 2025 en application de la loi Climat et résilience du 22 août 2021. Le zonage d’une parcelle se lit sur son règlement graphique : une zone U est immédiatement constructible, une zone AU est à urbaniser, ouverte ou fermée selon son indice, une zone A est agricole et une zone N est naturelle. Pour un promoteur, les points déterminants sont la hauteur, l’emprise au sol, la pleine terre, le stationnement et la servitude de mixité sociale, détaillés dans notre article sur le PLUi-H de Toulouse Métropole.
Quelles sont les OAP de Villeneuve-Tolosane dans le PLUi-H ?
Une orientation d’aménagement et de programmation (OAP) fixe, pour un secteur donné, les principes d’aménagement, la densité, les hauteurs et la part de logements abordables que tout projet doit respecter dans un rapport de compatibilité. Le livret d’OAP de Villeneuve-Tolosane publié par Toulouse Métropole en décembre 2025 recense huit secteurs.
| OAP (livret PLUi-H, décembre 2025) | Surface | Programmation indiquée dans le livret |
|---|---|---|
| Avenue de Cugnaux | 0,84 ha | Environ 60 logements, 35 % de logements sociaux, R+2 côté avenue, R+1 côté rue Henri Breuil |
| Barradau | 6 ha | Environ 250 logements en deux phases, 35 à 70 logements par hectare, R+2 dégressif vers R+1 |
| Bergeronnettes | 2,5 ha | Environ 200 logements, 35 % de logements sociaux, R+2 à R+3 sur le boulevard des Écoles |
| Boulevard des Pyrénées | 1,19 ha | 70 logements maximum, R+3 en cœur d’îlot, R+1 près du pavillonnaire |
| Francazal (centre-ville) | 1,84 ha (livret 2024) | Environ 140 logements, R+3 maximum, première phase sur l’ancienne gendarmerie |
| Las Fonsès (Bois Vieux) | 14,37 ha | Environ 500 logements, habitat diversifié, équipements et activités |
| Pradié (Champs de Villeneuve) | 24,1 ha | Programmation non chiffrée dans le livret |
| Pyrénées Provinces | 1,87 ha | Programme mixte : logements, équipements, commerces |
Un terrain situé dans une OAP est identifié comme secteur de projet, ce qui attire les promoteurs, car la densité et les hauteurs y dépassent souvent celles du pavillonnaire voisin. En contrepartie, l’OAP peut imposer un phasage, une part de logements sociaux ou une opération d’ensemble, auquel cas une vente groupée avec les voisins permet souvent d’obtenir un meilleur prix.
Un promoteur doit-il prévoir des logements sociaux à Villeneuve-Tolosane ?
La servitude de mixité sociale impose une part de logements locatifs sociaux dans les opérations dépassant un seuil de surface de plancher. Selon Entreprises Occitanie (18 décembre 2025), ce seuil passe de 2 000 à 1 000 m², voire 500 m² dans certaines communes, et le taux exigé varie de 25 % à 40 % selon les secteurs ; les OAP Avenue de Cugnaux et Bergeronnettes affichent 35 %. Ces règles sont à vérifier sur le règlement de la parcelle, car les logements sociaux, vendus moins cher à un bailleur, pèsent sur le chiffre d’affaires du promoteur, donc sur le prix du terrain.
Quelles contraintes particulières pèsent sur un terrain à Villeneuve-Tolosane ?
Selon l’annexe du PLUi-H consacrée aux plans de prévention des risques (décembre 2025), Villeneuve-Tolosane est couverte par un plan de prévention du risque naturel sécheresse approuvé le 22 décembre 2008, qui encadre les constructions exposées au retrait-gonflement des argiles, un risque intégré dans l’étude géotechnique et le coût des fondations. Aucun plan de prévention du risque inondation n’est listé pour la commune, mais les abords de la Saudrune et du Roussimort, qui traversent les secteurs Barradau et Pradié, peuvent faire l’objet de prescriptions dans le règlement graphique ou dans l’état des risques et pollutions (ERP). S’ajoutent les vérifications classiques : servitudes, emplacements réservés, assainissement et arbres protégés.
Combien vaut un terrain pour un promoteur à Villeneuve-Tolosane ?
Un promoteur immobilier raisonne en « compte à rebours » : il estime le chiffre d’affaires du programme constructible, en déduit les coûts de construction, les frais, les taxes et sa marge, et le solde constitue la charge foncière, c’est-à-dire le prix maximal du terrain. La surface de plancher constructible est donc la première variable du prix, la part de logements sociaux la seconde.
Les indicateurs publics concernent des lots à bâtir destinés aux particuliers : le portail Terrain-Construction.com affiche en octobre 2026 un prix moyen d’environ 224 €/m² calculé sur 83 annonces à Villeneuve-Tolosane, et le baromètre Solvimo indique 265 €/m² en moyenne pour 2025. Ces chiffres ne constituent pas une valeur promoteur : seule la mise en concurrence révèle le prix réel d’une parcelle.
Exemple illustratif, avec des chiffres fictifs : une parcelle de 1 500 m² en zone urbaine autorisée en R+2 permet d’envisager environ 1 000 m² de surface de plancher, soit une douzaine de logements. Avec un chiffre d’affaires prévisionnel de 3,8 M€ et une charge foncière de 15 % à 20 % de ce montant, le promoteur peut proposer entre 570 000 € et 760 000 €, soit environ 380 à 505 €/m² de terrain, alors que la même parcelle limitée à R+1 vaudrait à peine plus qu’un lot à bâtir.
Comment se déroule la vente d’un terrain à un promoteur à Villeneuve-Tolosane ?
La vente commence par une analyse de constructibilité (zonage, OAP, servitudes, risques, réseaux), puis par la consultation de plusieurs promoteurs sur un dossier identique, afin de comparer prix, conditions suspensives, indemnité d’immobilisation et délais. Le promoteur retenu signe une promesse de vente, le plus souvent unilatérale, sous condition suspensive d’un permis de construire purgé de tout recours, et l’acte authentique intervient en général 12 à 24 mois plus tard. Nos pages consacrées à Cugnaux, au nord, et à Portet-sur-Garonne, à l’est, complètent cette lecture du sud-ouest toulousain.
Comment nous travaillons
Garonne Foncier réalise un audit foncier gratuit sous 48 h : zonage, OAP, servitudes, risques, réseaux, surface de plancher envisageable et type d’acquéreur pertinent. Le terrain est ensuite présenté à 8 à 15 promoteurs issus de notre réseau de plus de 30 promoteurs partenaires, mis en concurrence sur un dossier identique. Le vendeur ne paie rien : 0 € à sa charge, la commission étant intégralement réglée par le promoteur acquéreur, sans commission en cas d’échec. Nous accompagnons le propriétaire jusqu’à l’acte authentique.
Qui est Garonne Foncier ?
Garonne Foncier est la marque de courtage foncier de NCAS SARL (SIREN 939 280 699), 24 rue d’Alsace-Lorraine à Toulouse, spécialisée dans la cession de terrains constructibles à des promoteurs immobiliers sur Toulouse Métropole, la Haute-Garonne et l’Occitanie. Son fondateur et gérant, Aloys Sikora, est agent immobilier titulaire de la carte T délivrée par la CCI de Toulouse et conseiller en gestion de patrimoine (CIF, COA, ORIAS 25002865, membre de la CNCGP) ; Nicolas Combes est co-gérant. Garonne Foncier est adossé au cabinet de gestion de patrimoine Garonne Patrimoine (Toulouse, Bordeaux, Pau), ce qui permet d’accompagner le réemploi du prix de vente. En savoir plus sur le cabinet.
FAQ : vendre un terrain à un promoteur à Villeneuve-Tolosane
Quel document d’urbanisme s’applique à Villeneuve-Tolosane en 2026 ?
Villeneuve-Tolosane, membre de Toulouse Métropole, applique le PLUi-H métropolitain approuvé le 18 décembre 2025 et applicable depuis le début de l’année 2026. Le zonage, les hauteurs et les huit OAP de la commune se consultent sur le règlement graphique et le livret d’OAP publiés par Toulouse Métropole.
Mon terrain à Villeneuve-Tolosane est dans une OAP : puis-je le vendre à un promoteur ?
Oui. Une OAP ne bloque pas la vente : elle fixe les principes (densité, hauteurs, part de logements sociaux, phasage) que le projet du promoteur devra respecter dans un rapport de compatibilité.
Combien de temps faut-il pour vendre un terrain à un promoteur à Villeneuve-Tolosane ?
Il faut compter en général de 12 à 24 mois entre la promesse de vente et l’acte authentique : instruction du permis de construire, purge des délais de recours et de retrait, puis commercialisation du programme.
Que coûte Garonne Foncier au propriétaire d’un terrain à Villeneuve-Tolosane ?
0 € : la commission de Garonne Foncier est intégralement réglée par le promoteur acquéreur et aucune commission n’est due si la vente n’aboutit pas. L’audit foncier préalable est lui aussi gratuit.
Vous possédez un terrain, une maison sur un grand jardin ou une parcelle à Villeneuve-Tolosane ? Demander l’audit foncier gratuit sous 48 h.
Informations générales à jour à la date de publication (octobre 2026). Elles ne remplacent pas une étude au cas par cas : les règles d’urbanisme sont à vérifier sur le règlement écrit et graphique du PLUi-H applicable à Villeneuve-Tolosane, et la fiscalité est susceptible d’évoluer.