Comment vendre un terrain à un promoteur à Portet-sur-Garonne ?
En bref : Portet-sur-Garonne, commune du Muretain Agglo de 9 782 habitants selon l’INSEE, applique un PLU révisé le 3 octobre 2023 et modifié le 8 septembre 2026, qui plafonne la hauteur à 7 m dans la plupart des zones d’habitat (10 m en secteur UBa) et réserve l’essentiel du développement futur au secteur Ferrié-Palarin, encore fermé à l’urbanisation. Un promoteur paie un terrain d’après la surface de plancher constructible, pas d’après sa superficie. Garonne Foncier, courtier foncier à Toulouse, audite gratuitement le terrain sous 48 h et met en concurrence 8 à 15 promoteurs, sans frais pour le vendeur.
Article à jour octobre 2026.
À retenir
- Le PLU de Portet-sur-Garonne, révisé le 3 octobre 2023 et modifié le 8 septembre 2026, distingue les zones UA, UB, UC, UP, UE, AUE, AUE0, AU0, A et N.
- La hauteur maximale est de 7 m en zones UA, UB et UC et de 10 m en secteur UBa, à vérifier sur le règlement graphique du PLU.
- Le secteur Ferrié-Palarin (32 ha, environ 1 050 logements envisagés) est classé AU0, fermé à l’urbanisation.
- Un PPRI révisé le 9 avril 2008, le PPRT Linde France de 2015 et le plan d’exposition au bruit de l’aérodrome de Francazal couvrent une partie de la commune.
- Garonne Foncier met en concurrence 8 à 15 promoteurs partenaires, avec 0 € à la charge du vendeur.
Pourquoi les promoteurs s’intéressent-ils à Portet-sur-Garonne en 2026 ?
Portet-sur-Garonne se situe immédiatement au sud de Toulouse, au confluent de la Garonne et de l’Ariège, le long de la RD 120 et de l’A64. La commune compte 9 782 habitants et 4 307 logements selon l’INSEE, dont 79,1 % de maisons, et 61,4 % des ménages sont propriétaires. Ce tissu pavillonnaire sur grandes parcelles est le gisement foncier que recherchent les promoteurs immobiliers.
Le PLU vise environ 3 000 habitants supplémentaires d’ici 2032, soit près de 1 500 logements, dont 30 % en renouvellement urbain et 70 % sur le secteur Ferrié-Palarin, selon l’AUAT, l’agence d’urbanisme de l’aire toulousaine (janvier 2024). L’avis de la MRAe Occitanie du 7 avril 2023 évalue le potentiel de densification du tissu existant à environ 14,4 ha réellement mutables, pour près de 480 logements. Ce développement, longtemps freiné par une station d’épuration insuffisante, est conditionné à l’amélioration des mobilités (gare multimodale de Portet-Saint-Simon, téléphérique Téléo, bus express), avec une cible du SCoT de la grande agglomération toulousaine d’environ 50 logements par hectare.
Que dit le PLU de Portet-sur-Garonne sur la constructibilité de mon terrain ?
Le PLU de Portet-sur-Garonne, approuvé le 21 août 2007, a été entièrement révisé le 3 octobre 2023. Sa 3e modification, approuvée le 8 septembre 2026 et en vigueur depuis le 15 septembre 2026, ne concerne que la zone d’activités AUE de Francazal et Caminoles, où la hauteur passe à 15 m pour accueillir un technocampus aéronautique. Les règles des zones d’habitat restent celles de 2023.
Quelles zones permettent une opération de promotion immobilière ?
Les zones UA (centre ancien), UB (lotissements et pavillonnaire) et UC (mixte, avec l’objectif de « modérer la densification ») plafonnent la hauteur à 7 m, portée à 10 m dans le secteur UBa. L’emprise au sol est de 50 % en UB (30 % pour les lots créés après l’entrée en vigueur du PLU), et la pleine terre atteint 20 % en UA et 35 % en UC. Le projet type d’un promoteur est donc un programme de maisons de ville, d’habitat groupé ou de petit collectif en R+1 ; les gabarits plus importants se concentrent dans le secteur UBa et sur les sites à OAP, comme l’OAP Route Impériale (environ 4,43 ha), qui prévoit un secteur de collectif tourné vers la Garonne sous condition de mise en service du nouveau dispositif épuratoire du SAGe.
| Zone du PLU | Caractère | Hauteur maximale | Ce que cela change pour le vendeur |
|---|---|---|---|
| UA | Centre ancien, mixte, périmètre des monuments historiques | 7 m (8 m avec commerces en rez-de-chaussée) | Petit collectif ou maisons de ville, avis de l’architecte des Bâtiments de France |
| UB / UBa | Lotissements et pavillonnaire | 7 m / 10 m en UBa | Le secteur UBa est le plus recherché pour un collectif en R+2 |
| UC | Mixte, densification modérée | 7 m | Habitat groupé, 35 % de pleine terre à prévoir |
| AU0 (Ferrié-Palarin) | Extension future, 32 ha | Zone fermée | Pas de permis avant ouverture par une nouvelle procédure |
| AUE / AUE0 (Francazal, Caminoles) | Activités économiques | 15 m à Francazal | Acquéreurs de type aménageur ou investisseur, pas promoteur de logements |
| UP | Équipements publics | 20 m | Logements non autorisés, sauf gardiennage |
Mon terrain est en zone AU0 ou dans le périmètre d’attente : que faire ?
Le secteur Ferrié-Palarin, 32 ha classés AU0 pour environ 1 050 logements selon la MRAe, reste fermé jusqu’à ce que l’assainissement soit dimensionné et qu’une nouvelle procédure d’urbanisme l’ouvre. Le PLU institue aussi un périmètre d’attente de projet d’aménagement global d’environ 26 ha, où les travaux sont limités à 20 m² de surface de plancher pendant cinq ans au plus à compter de l’approbation du PLU, soit au plus tard jusqu’en octobre 2028. Un promoteur peut y proposer une promesse à long terme, à condition que le prix et le calendrier reflètent cette incertitude.
Quelles contraintes particulières pèsent sur un terrain à Portet-sur-Garonne ?
La commune est exposée au risque d’inondation par crue à débordement lent, recensé par Géorisques, et couverte par un plan de prévention des risques inondation et mouvements de terrain révisé le 9 avril 2008. Un terrain en zone rouge du PPRI n’est en principe pas constructible pour un promoteur ; en zone bleue, le projet doit respecter des prescriptions de cote de plancher, comme l’explique notre article sur la vente d’un terrain en zone inondable.
Trois autres servitudes sont à vérifier : le PPRT de l’établissement Linde France, approuvé par arrêté préfectoral du 4 juin 2015 ; le plan d’exposition au bruit de l’aérodrome de Toulouse-Francazal, révisé le 18 juin 2008 ; et un plan de prévention du risque sécheresse, lié au retrait-gonflement des argiles. Le centre ancien relève en outre d’un périmètre de protection des monuments historiques, donc de l’avis de l’architecte des Bâtiments de France.
Combien vaut un terrain pour un promoteur à Portet-sur-Garonne ?
Un promoteur raisonne en « compte à rebours » : il estime le chiffre d’affaires du programme constructible, en déduit les coûts de construction, les honoraires, les taxes, les frais financiers et sa marge, et le solde constitue la charge foncière, c’est-à-dire le prix qu’il peut payer le terrain. La surface de plancher constructible, fixée par la hauteur, l’emprise au sol, la pleine terre et le stationnement du PLU, est donc la première variable du prix.
Selon les estimations publiées par MeilleursAgents au 1er octobre 2026, le prix moyen des maisons à Portet-sur-Garonne est d’environ 3 060 €/m² et celui des appartements d’environ 2 816 €/m², le neuf se vendant au-dessus de ces moyennes de l’ancien. Aucune source publique ne fournit de prix de référence fiable pour les terrains vendus à des promoteurs sur la commune : chaque parcelle s’évalue au cas par cas.
Exemple illustratif, avec des chiffres fictifs : un terrain de 2 000 m² en secteur UBa (10 m, R+2) permet d’envisager environ 1 200 m² de surface de plancher, soit une quinzaine de logements. Avec un chiffre d’affaires prévisionnel de 4,5 M€ et une charge foncière de 15 % à 20 % de ce montant, le promoteur peut proposer entre 675 000 € et 900 000 €, soit 340 à 450 €/m² de terrain. Le même terrain en zone UC, limité à 7 m et à 35 % de pleine terre, n’accueillerait que quelques maisons groupées et vaudrait parfois moins pour un promoteur que pour un lotisseur ou un particulier.
Comment se déroule la vente d’un terrain à un promoteur à Portet-sur-Garonne ?
La vente commence par une analyse de la constructibilité, puis par la consultation de plusieurs promoteurs sur un dossier identique, afin de comparer prix, conditions suspensives, indemnité d’immobilisation et délais. Le promoteur retenu signe une promesse de vente, généralement unilatérale, sous condition suspensive d’un permis de construire purgé de tout recours ; en pratique, il faut compter de 12 à 24 mois entre la promesse et l’acte authentique. Nos pages consacrées à Muret, siège du Muretain Agglo, et à Cugnaux, commune voisine qui partage le site de Francazal, complètent cette lecture du sud toulousain.
Comment nous travaillons
Garonne Foncier réalise un audit foncier gratuit sous 48 h : zone du PLU, servitudes, risques, réseaux, surface de plancher envisageable et type d’acquéreur pertinent. Le terrain est ensuite présenté à 8 à 15 promoteurs issus de notre réseau de plus de 30 promoteurs partenaires, mis en concurrence sur un dossier identique. Le vendeur ne paie rien : 0 € à sa charge, la commission étant réglée par le promoteur acquéreur, sans commission en cas d’échec. Nous accompagnons le propriétaire jusqu’à l’acte authentique.
Qui est Garonne Foncier ?
Garonne Foncier est la marque de courtage foncier de NCAS SARL, 24 rue d’Alsace-Lorraine à Toulouse, spécialisée dans la cession de terrains constructibles à des promoteurs sur Toulouse Métropole, la Haute-Garonne et l’Occitanie. Son fondateur et gérant, Aloys Sikora, est agent immobilier titulaire de la carte T délivrée par la CCI de Toulouse et conseiller en gestion de patrimoine (CIF, COA, ORIAS 25002865, membre de la CNCGP) ; Nicolas Combes est co-gérant. Garonne Foncier est adossé au cabinet de gestion de patrimoine Garonne Patrimoine (Toulouse, Bordeaux, Pau), ce qui permet d’accompagner le réemploi du prix de vente. En savoir plus sur le cabinet.
FAQ : vendre un terrain à un promoteur à Portet-sur-Garonne
Quelle hauteur maximale un promoteur peut-il construire à Portet-sur-Garonne ?
Selon le règlement écrit du PLU de Portet-sur-Garonne (3e modification approuvée le 8 septembre 2026), la hauteur est limitée à 7 m à la sablière ou à l’acrotère en zones UA, UB et UC, soit environ deux niveaux, et à 10 m dans le secteur UBa, à vérifier sur le règlement graphique du PLU.
Mon terrain est à Ferrié-Palarin : un promoteur peut-il l’acheter ?
Le secteur Ferrié-Palarin est classé en zone AU0, fermée à l’urbanisation tant que l’assainissement n’est pas renforcé et qu’une nouvelle procédure d’urbanisme ne l’ouvre pas. Un promoteur peut s’y positionner pour une opération future, mais aucun permis de construire ne peut y être délivré aujourd’hui.
Un promoteur doit-il prévoir des logements sociaux à Portet-sur-Garonne ?
Le PLU de Portet-sur-Garonne n’impose pas de pourcentage général de logements sociaux en zones UA, UB et UC. Il crée deux servitudes de mixité sociale : S1 Devant le château (8 logements locatifs aidés au minimum) et S2 Chemin de Moulis (60 logements au minimum, dont 25 % de la surface de plancher en locatif aidé et 10 % en accession sociale).
Que coûte Garonne Foncier au propriétaire qui vend son terrain ?
0 € : la commission de Garonne Foncier est intégralement réglée par le promoteur acquéreur et aucune commission n’est due si la vente n’aboutit pas. L’audit foncier préalable, rendu sous 48 h, est lui aussi gratuit.
Vous possédez un terrain, une maison sur un grand jardin ou une parcelle à Portet-sur-Garonne ? Demander l’audit foncier gratuit sous 48 h.
Informations générales à jour à la date de publication (octobre 2026). Elles ne remplacent pas une étude au cas par cas : les règles d’urbanisme sont à vérifier sur le règlement écrit et graphique du PLU de Portet-sur-Garonne en vigueur, et la fiscalité est susceptible d’évoluer.