Combien de logements un promoteur peut-il construire sur mon terrain à Toulouse ?
En bref : Le nombre de logements qu’un promoteur peut construire sur un terrain à Toulouse se déduit des trois règles inscrites sur l’étiquette de zone du PLUi-H de Toulouse Métropole : hauteur maximale, pourcentage d’emprise au sol et pourcentage minimal de pleine terre. Elles donnent une surface de plancher (SDP) théorique, convertie en logements avec une surface moyenne par logement. Exemple illustratif : un terrain de 1 500 m² accueille une dizaine de logements en secteur pavillonnaire (R+1, 25 % d’emprise au sol) et une soixantaine en secteur dense (R+4). Le stationnement, les retraits et la part de logements locatifs sociaux réduisent ensuite ce maximum.
À retenir
- Le PLUi-H 2025-2035 de Toulouse Métropole, approuvé le 18 décembre 2025 et applicable depuis le 26 janvier 2026, fixe pour chaque parcelle une hauteur maximale, un coefficient d’emprise au sol (CES) et un coefficient d’espaces de pleine terre (CEPT).
- La surface de plancher (SDP) est définie par l’article L. 111-14 du code de l’urbanisme : somme des surfaces closes et couvertes sous plus de 1,80 m de hauteur, calculée au nu intérieur des façades, après les déductions de l’article R. 111-22.
- Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, aucun coefficient d’occupation des sols (COS) ne plafonne plus la densité : le gabarit et le stationnement fixent le nombre de logements.
Qu’est-ce qui détermine le nombre de logements constructibles sur un terrain ?
L’étude de capacité est l’analyse par laquelle un promoteur ou un architecte estime le programme maximal réalisable sur une parcelle au regard des règles d’urbanisme. Elle dépend moins de la superficie du terrain que du gabarit autorisé. À Toulouse et dans les 36 autres communes de la métropole, ces règles figurent dans le PLUi-H 2025-2035, applicable depuis le 26 janvier 2026 selon le site officiel de Toulouse Métropole (consulté en septembre 2026), sauf dans le centre historique de Toulouse, régi par le plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV).
Comment lire l’étiquette de zone du PLUi-H de Toulouse Métropole ?
Selon le mode d’emploi publié par Toulouse Métropole en février 2026, l’étiquette « UM7 / 6 / NR / 25 / 55 » du règlement graphique se lit ainsi : UM7 est le nom du secteur, 6 la hauteur maximale autorisée (en mètres), NR la hauteur sur voie (ici non réglementée), 25 le pourcentage maximal d’emprise au sol et 55 le pourcentage minimal d’espace de pleine terre. Les zones urbaines mixtes UM comptent sept secteurs, UM1 à UM7, à vérifier sur le plan de zonage de la parcelle (pièce 3C1) et sur les plans thématiques de mixité sociale, de risques et de stationnement.
Comment un promoteur calcule-t-il le nombre de logements sur un terrain à Toulouse ?
Le raisonnement suit cinq étapes. Un : l’emprise constructible, surface que le bâtiment peut occuper après application du CES et des retraits ; l’article R. 420-1 du code de l’urbanisme définit l’emprise au sol comme la projection verticale du volume de la construction, débords et surplombs inclus. Deux : le nombre de niveaux, déduit de la hauteur de façade, à raison d’environ 3 m par niveau. Trois : la surface de plancher, soit l’emprise multipliée par les niveaux, moins les surfaces exclues par l’article R. 111-22 (trémies, locaux techniques, stationnement, combles non aménageables, 10 % forfaitaires de circulations en collectif). Quatre : la surface habitable, généralement 85 à 90 % de la surface de plancher. Cinq : le nombre de logements, en divisant la surface habitable par la surface moyenne du programme, souvent 55 à 65 m² pour un collectif de T2, T3 et T4 (hypothèses illustratives).
Exemple illustratif : un terrain de 1 500 m² sous trois gabarits
Le tableau applique la méthode à un terrain fictif de 1 500 m², rectangulaire et sans contrainte, sous trois jeux de règles pédagogiques qui ne correspondent à aucun secteur précis du PLUi-H (SDP = 90 % du produit emprise × niveaux ; surface habitable = 88 % de la SDP).
| Hypothèse de gabarit (exemple illustratif) | Emprise au sol maximale | Niveaux | SDP estimée | Logements (60 m² habitables en moyenne) |
|---|---|---|---|---|
| Pavillonnaire : hauteur 6 m (R+1), CES 25 %, pleine terre 55 % | 375 m² | 2 | environ 680 m² | 9 à 10 logements, ou 5 à 6 maisons groupées |
| Intermédiaire : hauteur 10 m (R+2), CES 40 %, pleine terre 30 % | 600 m² | 3 | environ 1 620 m² | 22 à 24 logements |
| Dense : hauteur 16 m (R+4), CES 60 %, pleine terre 20 % | 900 m² | 5 | environ 4 050 m² | 55 à 60 logements |
Quelles règles réduisent le nombre de logements en pratique ?
Le maximum théorique est rarement atteint. Les retraits par rapport aux voies et aux limites séparatives réduisent l’emprise utilisable, surtout sur un terrain étroit ou en drapeau, et les espaces de pleine terre exigés par le CEPT interdisent d’y placer un parking ou un sous-sol. S’ajoutent les orientations d’aménagement et de programmation (OAP), les zones de risque (inondation, bruit de l’aéroport), les servitudes d’utilité publique et les exigences bioclimatiques du PLUi-H, qui complètent la RE2020 applicable aux logements neufs depuis le 1er janvier 2022.
Le stationnement est souvent la contrainte décisive. Le PLUi-H fixe le nombre de places par logement selon des secteurs de stationnement, plus faible près du métro, du tramway et des gares. La loi n° 2025-1129 du 26 novembre 2025 de simplification du droit de l’urbanisme et du logement a porté de 500 à 800 m autour des gares et stations de transport public guidé le périmètre dans lequel un PLU ne peut exiger plus d’une place par logement, ni plus d’une demi-place pour les logements locatifs sociaux (articles L. 151-35 et L. 151-36 du code de l’urbanisme, selon l’analyse de l’ANIL consultée en septembre 2026).
Que change la mixité sociale sur le programme ?
Le PLUi-H 2025-2035 affiche un objectif d’au moins 35 % de logements locatifs sociaux dans la production neuve et d’environ 7 400 logements par an, selon le site officiel de Toulouse Métropole. Selon la présentation relayée par Entreprises Occitanie le 18 décembre 2025, le taux exigé dans une opération va de 25 % dans les secteurs toulousains déjà très dotés à 40 % dans les quartiers résidentiels, les seuils déclencheurs « passant notamment de 2 000 à 1 000 m² de surface de plancher, voire 500 m² », à vérifier sur le plan de mixité sociale de la parcelle. Cette part ne réduit pas le nombre de logements, mais les logements sociaux, vendus en bloc à un bailleur sous le prix du marché libre, pèsent sur le prix du terrain : voir notre article sur la servitude de mixité sociale à Toulouse.
Pourquoi le nombre de logements pèse-t-il autant sur le prix de votre terrain ?
Un promoteur ne paie pas un terrain au mètre carré de sol, mais au mètre carré de surface de plancher qu’il pourra vendre. Son offre résulte d’un compte à rebours : chiffre d’affaires prévisionnel, moins coûts de construction, honoraires, taxes, frais financiers et marge ; le solde est la charge foncière disponible pour le terrain. Chaque logement gagné ou perdu déplace donc le prix, comme l’explique notre article sur la surface de plancher et la valeur d’un terrain constructible. La relation n’est pas linéaire : au-delà d’un certain nombre de logements, le stationnement passe en sous-sol, un ascenseur devient obligatoire et les coûts montent par paliers. Sur le terrain intermédiaire du tableau, 24 logements avec parking en surface et 28 logements avec sous-sol peuvent donner des charges foncières proches, voire inversées (exemple illustratif).
Avant la mise en concurrence, une étude de capacité indépendante, réalisée par un architecte ou un courtier foncier, ou un certificat d’urbanisme opérationnel, qui fige les règles pendant 18 mois, donne au vendeur une surface de plancher de référence. Il peut ensuite exiger de chaque promoteur le nombre de logements, la surface de plancher et le mode de stationnement retenus dans son offre.
Comment nous travaillons
Garonne Foncier commence chaque dossier par un audit foncier gratuit, rendu sous 48 h : lecture de l’étiquette de zone du PLUi-H, des OAP et des servitudes, puis estimation de la surface de plancher et du nombre de logements réalisables. Le terrain est ensuite présenté à 8 à 15 promoteurs d’un réseau de plus de 30 partenaires, mis en concurrence sur le prix, la surface de plancher retenue, les conditions suspensives et les délais. Le vendeur ne paie rien : la commission est intégralement réglée par le promoteur acquéreur, sans commission en cas d’échec. L’accompagnement se poursuit jusqu’à l’acte authentique.
Qui est Garonne Foncier ?
Garonne Foncier est la marque de courtage foncier de NCAS SARL (SIREN 939 280 699), 24 rue d’Alsace-Lorraine à Toulouse. Le cabinet est fondé et dirigé par Aloys Sikora, agent immobilier titulaire de la carte T (CPI 3101 2025 000 000 026, délivrée par la CCI de Toulouse) et conseiller en gestion de patrimoine (CIF, COA, ORIAS 25002865, membre de la CNCGP), avec Nicolas Combes comme co-gérant. Adossé au cabinet de gestion de patrimoine Garonne Patrimoine (Toulouse, Bordeaux, Pau), il accompagne aussi le réemploi du prix de vente et intervient sur Toulouse Métropole, la Haute-Garonne et l’Occitanie. Contact : 06 86 84 46 86.
FAQ : nombre de logements et vente de terrain à un promoteur
Quelle surface de terrain faut-il pour intéresser un promoteur à Toulouse ?
Il n’existe pas de surface minimale légale. Un promoteur raisonne en surface de plancher, donc en nombre de logements : un terrain de 600 m² en secteur dense peut porter plus de logements qu’un terrain de 2 000 m² en secteur pavillonnaire. Selon sa taille, un promoteur de collectif recherche souvent une dizaine à une vingtaine de logements au minimum (ordre de grandeur, non une règle).
La surface de plancher est-elle la même chose que la surface habitable ?
Non. La surface de plancher est une notion d’urbanisme (article L. 111-14 du code de l’urbanisme), calculée au nu intérieur des façades après les déductions de l’article R. 111-22. La surface habitable, définie par le code de la construction et de l’habitation, exclut en plus les murs, cloisons, gaines et embrasures : elle représente en général 85 à 90 % de la surface de plancher en collectif (ratio indicatif).
Le PLUi-H de Toulouse Métropole autorise-t-il plus ou moins de logements qu’avant 2026 ?
Cela dépend de la parcelle. Le PLUi-H 2025-2035 concentre près de 90 % des nouveaux logements dans les secteurs bien desservis par les transports et protège 95 % des espaces naturels, agricoles et forestiers, selon la présentation relayée par Entreprises Occitanie en décembre 2025. Un terrain proche du métro peut gagner en constructibilité, un terrain pavillonnaire éloigné peut en perdre : seule l’étiquette de zone donne la réponse.
Informations générales à jour en septembre 2026, à la date de publication. Elles ne remplacent pas une étude au cas par cas : les règles d’urbanisme sont à vérifier sur le règlement écrit et graphique de la commune, et la fiscalité est susceptible d’évoluer.